Куповина куће у иностранству важан је догађај у животу сваког инвеститора. Али након склапања посла, муке новог власника неће се смањити. Напротив, од сада ће он морати да води рачуна о својој куповини, узимајући у обзир локалне законе и прописе. Овде је добро имати личног представника који ће вас спасити од муке око преузимања имовине и помоћи вам да извучете максимум из закупа закупцима. Свако ко намерава да овде купи одређену количину квадрата треба да проучи принципе на којима се заснива управљање имовином у Немачкој.
Управљање поверењем: шта се крије иза концепта
Израз као што је „поверење“ се користи у одређеним круговима у већини земаља света. У сваком случају, законодавство развијених земаља ће то свакако оперисати када је у питању пренос дела права власника непокретности на друго лице. Најчешће се опсег ових права односи на све радње са њим, изузев поступка отуђења. Овлашћено лице није обдарено таквим овлашћењима.
Потреба за управљањем настаје због чињенице да страни држављанин не може стално боравити у земљи у којој се налази његова кућа. У сваком случају, у немачкој држави чињеница уласка у власништво не пружа могућност добијања боравишне дозволе. Да, карактерише власника са корисне стране, али не даје резидентност.
Током боравка у матичној земљи, срећни власник страних некретнина неће моћи да води рачуна о благовременом плаћању рачуна за комуналије, уплати средстава на рачун закупнине од стране станара и да прати пажљиво руковање станом као цела. Све ово предузима званични представник.
Дакле, компанија од поверења ће морати да:
- води преписку са свим лицима у вези са стамбеним објектом - станарима, власницима, комуналцима, локалним извршним органима;
- врши сва плаћања у вези, прати плаћања по уговору о закупу;
- обезбедити извештај власнику о свим финансијским трансакцијама;
- прихватају жалбе станара;
- примати пошту;
- да обезбеди поправку просторија (плаћање материјала и рада се плаћа посебно);
- тражити нове станаре ако је потребно.
Из тога произилази да се овлашћени заступник бави свим техничко-економским питањима у вези са управљањем непокретностима, као што би то чинио и сам власник да има могућност да се стално налази на истој територији са својом имовином.
Шта треба узети у обзир при одабиру артикла за куповину
Ако вам је 2021. година у знаку куповине прекоморске имовине, не заборавите да се успешном трансакцијом може сматрати не само када вам се нађе нешто по повољној цени. У већини случајева, сам објекат је битан. Пре него што се одлучите за било шта, размотрите следеће карактеристике:
- локација куће или стана. У великим градовима у Немачкој, веома је тешко добити становање за које није тражено. Шта год да одлучите да купите у градовима као што су Берлин или Минхен, увек можете изнајмити овај дом. То се не може рећи за село.
- квалитет градње. И поред тога што је у овој земљи све тако добро, вероватноћа да се дође до трошног или неквалитетног објекта је веома велика. То значи да морате да сазнате све о својој куповини: датум изградње, податке о употребљеним материјалима, ако је могуће, инфраструктуру куће, фасаду и друге техничке карактеристике. Посебно обратите пажњу на кров, грејање, зидове. Наведите пре колико времена су извршене последње поправке, које су измене извршене након изградње. Можда су носиви зидови погођени или је под изолован;
- усклађеност тражене вредности са тржиштем у датом региону. Врло често је пренаглашено, што је лични хир претходних власника;
- пажљиво проучите закључке састанака власника просторија. Понекад могу да садрже веома корисне информације;
- анализирати рачуне за комуналије. Важно је колико су редовно депоновани, да ли су били пренаплаћени. Ако се таква чињеница догодила, морате сазнати зашто. Може се испоставити да су претходни власници у фази судског поступка по овом питању;
- разјаснити колико људи поседује имовину у тренутку продаје.
Пре дана договора, не би требало да имате ни најмању сумњу у куповину.
Које су одговорности додељене друштву за управљање
Основни циљ купца као инвеститора је да максимално искористи своју куповину. Сасвим је логично да бих желео да пронађем закупце који би редовно плаћали кирију, пажљиво користили поверену им имовину и не сметали станодавцу по свим ситнијим стварима. С тим у вези, биће важно разумети тачно које задатке можете поверити свом представнику у Немачкој.
Комерцијални аспекти
Прво, хајде да се позабавимо комерцијалним нијансама које посредник преузима:
- Отварање банковног рачуна. Понекад принципал дозвољава коришћење постојећег налога, на коме ће друштво за управљање моћи да обавља све трансакције онлајн. При томе, повереник само управља рачуном закупа, не стичући права да средства добијена за њега користи за своје потребе.
- Контрола пријема плаћања закупнине.
- Слање упозорења станарима ако нису на време платили смештај.
- Плаћање свих текућих трошкова: пореза, кредита, разних услуга. Плаћање се врши са рачуна закупнине, ако су на располагању сва потребна документа и новац.
- Спровођење годишњег прерачуна потрошње комуналија у овлашћеним организацијама - вода, гас, грејање, електрична енергија.
- Годишње усаглашавање оперативних трошкова са закупцима.
- Пружање извештаја о свим уплатама.
- Праћење потврда и чување залога за уплату смештајног фонда.
- Пружање извештаја власнику некретнине ако је дошло до промена у фактури.
- Годишњи извештај закуподавцу о кретању средстава на рачуну закупа.
Решење техничких питања
Поред финансијских питања, друштво за управљање преузима и решавање свих техничких питања са којима се неизбежно мора суочити када се ради о зградама и објектима. Посебно, власник може рачунати на помоћ у следећем:
- Организација и извођење ремонтних радова разних врста, како планских тако и непланских. Ово може бити ажурирање застарелих или дотрајалих комуникационих система или делова саме зграде. Ово такође укључује поправке које су биле потребне као резултат хитног случаја.
- Предузимање потребних мера за уштеду и оптимизацију утрошених ресурса.
Ова листа одговорности није потпуна. То ће зависити од личних захтева власника имовине и од карактеристика самог објекта.
Правна и заступничка питања
Најтежим се може сматрати правна сфера, која утиче на однос са законима стране земље. Без одговарајућег знања, искуства и знања немачког језика, власник стамбеног или пословног простора може се наћи у прилично неповољној ситуацији за себе.На крају крајева, законодавство Савезне Републике Немачке може имати много замки, које може заобићи само особа која их добро познаје. Дакле, у правном смислу, друштво за управљање ће морати да се бави следећим тачкама:
- Заступа интересе власника у свим државним органима и другим структурама које се односе на питање својине на непокретностима.
- Преговарајте са трећим лицима и станарима како бисте оптимизовали управљање имовином
- Обавестите станаре о повећању закупнине након што је то договорено са власником.
- Закључивање и раскид уговора о закупу у име власника куће.
- Водите преписку и чувајте сву кореспонденцију у вези са повереним објектом. Доставите власнику копије примљених писама и обавештења.
- Радите са осигуравачима ако настану осигурани случајеви.
- Интеракција са адвокатима када је потребна њихова интервенција.
Ова листа такође није коначна. Комплетна листа ће зависити од карактеристика зграде и њеног стања.
Како да будете сигурни да своју имовину поверавате професионалцима
С обзиром на важност питања која ће морати да се поверавају аутсајдерима, сасвим је логично претпоставити да је главна брига власника некретнине исправан избор друштва за управљање. И овде је важно запамтити неколико тачака:
- у већини случајева, услугу управљања имовином пружа агенција за некретнине преко које вршите куповину. Ово је једна од постпродајних услуга које пружају препродавци.
- ако је реч о згради која је намењена за пословање, односно о комерцијалним некретнинама, онда, по правилу, сам власник преузима одговорност за управљање њоме. То је исплативије, јефтиније и поузданије. Ако је ипак потребно ангажовати особу од поверења, у овом случају власник има право да самостално одлучи коме ће дати предност.
- у случају куповине стана ствари стоје мало другачије. То је због чињенице да је купљен само део зграде. Стога ће се на избор повереника моћи утицати само посредно. Обично се утврђује гласањем на скупштини власника.
Дакле, како да своју имовину доведете у сигурне руке? Једно је сигурно - потребна вам је организација са одличном репутацијом. Пре свега, наведите колико је објеката већ под бригом посредника за који сте заинтересовани.
Да бисте били сигурни да ваша имовина заврши у рукама професионалаца, затражите од њих контакте клијената са којима већ послују.
Посебно обратите пажњу на трошкове плаћања услуга посредника. Не би требало да се превише разликује од онога што тренутно постоји на немачком тржишту. Да бисте то урадили, пратите ситуацију и сазнајте колико друге фирме оцењују њихов рад.
Други аспект су услови уговора. Компаније које не обављају своје обавезе превише савесно теже да потпишу документ без права на раскид односа. Овакав сапутник дефинитивно није за вас.
Дајте предност онима који дозвољавају раскид уговора у року од месец дана. У овом случају, компанија ће бити заинтересована да вас задржи. Али ако је уговор закључен на дуже време, нико не ризикује да добије отказ због неквалитетног посла, а ви ћете добити само нове проблеме уместо да их решавате.
Потрудите се да схватите шта тачно компанија ради. Тако, рецимо, у Баварској постоји око 80 канцеларија које пружају услуге у овој области. Али већина њих обавља вишесмерну делатност, истовремено се бавећи некретнинама, туризмом и изнајмљивањем аутомобила.
За страног инвеститора је погоднија компанија са уском специјализацијом. Ово је гаранција да је боље упозната са тржиштем које вас занима.
И још једна важна тачка је учешће вашег изабраног посредника у специјализованим организацијама, односно Удружењу фирми за управљање и Друштву за заштиту права потрошача.
Исходи
Када купујете некретнину у иностранству, будите спремни на чињеницу да ће вам бити потребан посредник који ће се побринути за предмет ваше куповине. У Немачкој такву услугу пружају компаније за управљање. Али пре него што закључите уговор са једним од њих, узмите у обзир следеће тачке:
- професионални посредник брине о свим текућим пословима - правним, техничким, финансијским;
- овлашћено лице, према потписаном уговору, добија право да решава сва питања у име власника, осим отуђења имовине;
- Приликом избора специјалиста, замолите их да дају препоруке, проучите историју свог рада, уверите се да су чланови специјализованих удружења.
Али да ли можете самостално да бирате коме ћете поверити куповину зависиће од врсте објекта и вашег удела у њему.
