Бугарско тржиште некретнина привлачи странце из ближег и даљег иностранства првенствено по нивоу цена. Осим тога, странцима су доступне хипотеке у Бугарској. За локалне банке није важно одакле долази потенцијални зајмопримац: и грађанима земаља ЕУ и Русима финансијске институције дају кредите под једнаким условима. Наравно, бугарски грађани могу да рачунају на атрактивније услове кредитирања, али разлика није толико значајна као у другим земљама.
Опште информације о бугарском тржишту некретнина
Некретнине у Бугарској су последњих 15 година у врху купаца из Русије, заједно са некретнинама у Шпанији. Девет од десет купаца тражи јефтине некретнине до 50 хиљада евра.
У 2018-2019, становање у Бугарској је исплатива инвестиција, чак и ако купујете некретнину на кредит. Од 2009. до 2021. цене на тржишту су пале за 48% укупно и износиле су у просеку 442 долара по квадратном метру.
Данас се примећује још један круг њиховог раста: од 2021. до 2021. кумулативни раст просечних цена је премашио 25%, а оне настављају да расту. Експерти дају умерено оптимистичне прогнозе, што је повезано са повећањем броја грађевинских дозвола, интензивирањем процеса придруживања Бугарске шенгенској зони и, наравно, могућношћу узимања хипотеке у Бугарској.
Најдинамичнија су тржишта некретнина Софије, Варне и Бургаса, где је секундарно тржиште у 2021. години забележило раст цена за 9,4, 13,5 и 13,4%, респективно. Поред ових градова, атрактивна су и морска одмаралишта, где се мала гарсоњера на пар километара од плаже може купити за 10 хиљада евра, а за 20-50 хиљада евра – врло пристојан стан.
Услови кредитирања за странце
Током кризе на тржишту некретнина, бугарске банке су почеле активно да привлаче страни капитал кроз кредите странцима обезбеђене некретнинама. Услови хипотекарног кредитирања у Бугарској за странце су, наравно, тежи него за домаће становнике.
Приликом регистрације хипотеке, врста некретнине није од фундаменталног значаја, предност се даје ликвидним објектима - становима и кућама у туристичким подручјима. Сеоске некретнине се практично не кредитирају – лакше је добити кредит за поправку него за куповину куће на селу.
Бугарске банке су обично спремне да странцима дају не више од 200 хиљада лева, што је око 100 хиљада евра. С обзиром на цене некретнина, такав кредит је довољан. Али износ кредита обично покрива само 60-80% трошкова објекта, остатак купац мора платити сам, показујући солвентност. Плус 15% учешће.
Рок кредита за нерезиденте је од 5 до 20 година, у зависности од програма, дозвољена старост зајмопримаца је 20-65 година (60 година за жене).
Активне стопе варирају од 7 до 9,5, понекад и до 14% у зависности од услова. На пример, Уникредит Булбанк је спремна да понуди камате од око 6%.
Нажалост, хипотека Сбербанке у Бугарској није доступна Русима, али је банка једна од финансијских институција која даје кредите обезбеђене некретнинама у иностранству. Поред Уникредита, хипотеке странцима издају и Алфа-банка, ДСК-банка, Постбанка, Бугарско-америчка кредитна банка и још неке.
Поређења ради: просечна хипотекарна камата за Бугаре, иако виша од просечних стопа у Европи, је испод 4%.
Напомињемо да се стопа може састојати од две компоненте: фиксне каматне стопе и променљивог индекса (СОФИБОР за кредите у левама и ЕУРБОР за евре), који могу или смањити или повећати ову камату. Истовремено, фиксни проценат за сваког клијента је обично индивидуалан.
Превремена отплата хипотеке обично укључује плаћање казне до 1-3%.
Како добити хипотеку у Бугарској
Хипотеке за Русе у Бугарској доступне су у оквиру програма 7 банака. Најприступачније и најједноставније опције у погледу дизајна су куповина куће од програмера који, продајући становање, већ сарађује са једном или неколико банака одједном. У овом случају, зајмопримац може рачунати на почетну лојалност зајмодавца.
Што се тиче секундарног тржишта, да бисте купили стан под хипотеком у Бугарској, морате се придржавати следеће процедуре:
- Одабир одговарајуће некретнине и резервација. Можете тражити становање и самостално и преко агенција за некретнине / приватних агенција за некретнине. Најпопуларнији портали: Ало, Имот, Базар. У земљи не постоји систем за лиценцирање агената за некретнине, тако да поверавајте трансакције само поузданим агентима за некретнине. Након што сте направили избор, потребно је резервисати објекат: купац преноси износ за резервацију преко банке, обично 2-3 хиљаде евра.
- Избор банке и прикупљање докумената. Услови у банкама су слични, али се препоручује да се изврши прелиминарна анализа понуда. Пакет докумената је обично стандардан - о томе у наставку.
- Подношење захтева за хипотекарни кредит у Бугарској. Обавезно лично присуство зајмопримца приликом подношења пријаве и њеног разматрања није потребно, довољно је делегирати овлашћеног представника по пуномоћју.
- Одобрење захтева, обрада кредита. У просеку, процедура регистрације од тренутка избора одговарајућег објекта до преноса укупног износа на продавца траје 1,5-2 месеца. За то време спроводе се и пратећи поступци: процена непокретности, потписивање уговора о осигурању, овера код нотара и тако даље.
- Закључивање трансакције, пренос новца продавцу, поновна регистрација имовине.
Како одабрати најбољи хипотекарни програм
Хипотеке странцима у Бугарској се обично дају под стандардним условима. Брзо поређење неколико програма кредитирања у бугарским банкама јасно показује да се нуде релативно исти услови. Кључни фактор је хипотекарна стопа: што је нижа, услови кредита су повољнији.
Али када бирате прави програм, имајте на уму да:
- прво, у Бугарској постоји пракса повећања стопе хипотеке за неколико година у односу на почетну;
- друго, СОФИБОР / ЕУРБОР плутајући индекси се могу користити. Њихова употреба може почети, укључујући неколико година након издавања кредита.
Приликом одабира програма за куповину куће на кредит, обратите пажњу на друге аспекте:
- укупан износ преплаћеног износа, узимајући у обзир све стопе;
- износ почетне уплате;
- услови зајма;
- износ провизија за накнаду и за друге банкарске послове;
- могућност и услови превремене отплате.
Пре потписивања уговора препоручује се консултација са кредитним службеником.
Пакет докумената
Куповином некретнина у Бугарској на кредит, странци који нису резиденти подносе стандардни пакет докумената финансијским институцијама, укључујући:
- копије унутрашњих и иностраних пасоша;
- уверење о венчању (за венчане) или разводу (за разведене);
- уверење о приходу, као и о уплати пореза за последњи порески период;
- уверење о заради са рада, извод из банке о кретању рачуна за последњих шест месеци;
- извод из УСРН-а са подацима о некретнини у власништву, као ио одсуству терета на њој;
- сертификат кредитног бироа и, ако је потребно, писмо препоруке руске банке, чији је клијент подносилац захтева;
- предуговор о купопродаји непокретности.
Документи се достављају у оригиналу, као иу копијама са овереним преводом на бугарски језик.
Потписивање уговора о хипотеци
Након одобрења, хипотека на некретнине у Бугарској може се издати без личног присуства зајмопримца. За потписивање уговора довољно је по пуномоћју делегирати овлашћеног представника (са обавезним назнаком овлашћења за закључивање таквог уговора).
Имајте на уму да је за уговор о хипотеци, као иу Русији, потребна нотарска овера, чије трошкове такође сноси зајмопримац.
Поред тога, уговор подлеже упису у регистар непокретности у локалној канцеларији за регистрацију (Агенција за регистрацију).
Напомињемо да само пословно способно лице може закључити уговор о хипотеци. Укупан рок трајања хипотеке је 10 година, међутим, хипотекарни зајмодавац има право да га продужи на основу нотарско овереног захтева регистрационој служби.
Уговор мора да садржи главне детаље трансакције, укључујући:
- предмет залоге;
- основаност потраживања повериоца;
- износ кредита;
- каматне стопе;
- услови за њихову промену и тако даље.
Додатни троскови
Стан на кредит у Бугарској није само износ трансакције за продавца и преплата камате за банку. Зајмопримац ће се суочити са многим пратећим трошковима који ће морати да настану како приликом подношења захтева за кредит, тако и приликом регистрације некретнине у власништву.
Дакле, приликом регистрације хипотеке, зајмопримац додатно плаћа:
- провизија за банковно разматрање захтева зајмопримца - у сваком случају појединачно, али обично не више од 75 евра;
- провизија за правну подршку при закључивању уговора о хипотеци и нотарске услуге – 30-50 евра;
- процена сопствене кредитне способности - до 100 евра;
- процена непокретности - 50-250 евра, у зависности од фирме за процену вредности;
- накнада за одржавање рачуна - 3-5 евра месечно;
- полиса осигурања имовине и, ако је потребно, животно осигурање зајмопримца - 200-300 евра годишње.
Додатни трошкови ће бити потребни приликом регистрације куповине и продаје, укључујући:
- плаћање општинске таксе на куповину непокретности - не више од 4% вредности (обично од 1,5 до 2,5%);
- овера уговора - у зависности од вредности стана, обично у распону од 300-1000 лева;
- котизација - 0,1% од цене;
- уношење података у регистар непокретности – од 5 евра;
- плаћање за издавање извода.
Поступак отплате кредита
Начин обрачуна месечних плаћања обавезно мора бити предвиђен уговором. Специфичност бугарског хипотекарног кредитирања је у томе што је зајмопримцу дозвољено да самостално бира шему отплате хипотеке:
- ануитет, када износ плаћања остаје непромењен током целог периода отплате кредита. Упркос непроменљивости износа, структура плаћања се стално мења – прво, 80% средстава иде на отплату камате на кредит, а на крају рока – на директну отплату износа кредита.
- диференцирано, када се врши постепено смањење износа плаћања. Према овој шеми, износ дуга који треба отплатити остаје непромењен, а камата зарачуната на преостали дуг је смањена.
У случају превремене отплате, чини се да је диференцирана шема исплативија. Али запамтите да у случају превремене отплате, многе банке намећу провизију у износу од 1-5% укупног дуга.
Добијање визе и боравишне дозволе за некретнине
Власници некретнина у Бугарској, на основу поседовања нотарских аката о куповини имовине у републици, имају право да добију краткорочну годишњу визу категорије Ц за привремени боравак у земљи на 90 дана у року од шест месеци. . На интернету можете пронаћи и друге информације, на пример, о издавању националне визе категорије Д, али то није случај.
По основу власништва над некретнином издаје се само краткорочна виза Ц. Имајте на уму да то није шенгенска виза и омогућава вам боравак само на територији Бугарске, Румуније, Хрватске и Кипра, није могућ да са њим уђе у ЕУ.
О чињеници поседовања непокретности, само власници објеката чија је имовина већа од 300 хиљада могу да добију боравишну дозволу у Бугарској.У другим случајевима, поред становања, странац мора да обезбеди један од следећих основа за добијање боравишне дозволе:
- пронаћи место запослења или бити послат на службени пут;
- основати предузеће или огранак страног предузећа и обезбедити посао за 10 домаћих становника;
- удати се за држављанку Бугарске;
- бити члан породице носиоца боравишне дозволе;
- уписати на дуготрајно лечење.
Закључак
Куповина некретнина у Бугарској на хипотеку за Русе има две значајне предности: приступачну цену некретнина и релативно ниске стопе на хипотеку. Али зајмопримци ће морати да поднесу значајне пратеће трошкове повезане не само са летом, већ првенствено са регистрацијом хипотекарног кредита - све банкарске радње су оптерећене провизијом. Чак и ако зајмопримац одлучи да уштеди новац и отплати хипотеку пре рока, и даље ће се суочити са казном од 1-5% износа кредита.
