Током протеклих неколико година, цене кућа у Немачкој су расле у просеку за 2-3% годишње. Али тржиште земље није хомогено и зато се треба упознати са специфичностима одређеног града у којем инвеститор планира да купи стан или кућу. Некретнине у Олденбургу су поуздана инвестиција, јер градови Западне Немачке имају највећи инвестициони потенцијал и по економском развоју су испред источних земаља: високе су стопе раста становништва и индекса потрошачких способности, велики удео закупци и нагли раст цена станова.
Карактеристике тржишта некретнина у Олденбургу
Олденбург је главни град истоименог војводства, који се налази на обалама реке Гунте у региону Доње Саксоније, и један је од највећих немачких градова са највишим квалитетом живота становништва. Велики број културних догађаја одржава се у центру Олденбурга, а то је због присуства институција као што су градска и државна библиотека, градски музеј и познати културни центар ПФЛ. Продавнице и бутици овде су препуни током дана, а барови увече.
Популарности Олденбурга доприноси чињеница да је 14,7% градске површине посвећено парковима, шумама, језерима, насипима и другим местима за рекреацију на отвореном. Локални становници чак називају Олденбург градским парком, а власти спонзоришу активности четири истраживачка центра специјализована за стварање обновљивих извора енергије.
Трећи по величини град у Доњој Саксонији може понудити не само лаку интеграцију у друштво и проширење стамбених насеља за имигранте - он такође нуди широке могућности за инвеститоре.
Олденбург нуди профитабилну инвестицију у широку лепезу стамбених и пословних некретнина: на тржишту су и старе зграде и потпуно нове куће.
Комбинација реновираних старих зграда и класичних скандинавских вила ствара атрактиван контраст.
Олденбург је универзитетски град и културни и привредни центар читавог региона. Влада Олденбурга активно привлачи младе научнике, високо квалификоване људе са високим нивоом прихода. Насеље у потпуности испуњава очекивања миграната и одговара статусу града са око 160 хиљада становника.
Иако нису сви округи подједнако популарни: елитни окрузи као што су Зигелхоф и Герицхтсвиертел су у близини мање атрактивних округа Надорст и Доннерсцхвее. Чињеница да цене станова овде нису превисоке вероватно је због присуства недовршених грађевинских пројеката.
Административно структуриран, Олденбург је подељен на 9 округа, који су такође подељени на 34 историјски формирана округа. Град је прилично густо насељен, тако да нема слободних парцела за изградњу индивидуалних стамбених кућа. Иако се посвуда обнављају зграде, до сада је примећена распрострањеност старих објеката.
Последњих година Олденбург је изгубио значајан део компактних кућа у старим улицама центра, али град и даље има много атракција.
Некретнине у Олденбургу карактерише, углавном, квартална зависност. Истовремено, стамбени простори могу бити проширени или традиционални.
У центру града има много луксузних старих зграда, делимично рестаурираних. Пустоши су изграђени двоспратним и троспратним стамбеним комплексима.
Они који ће након куповине куће да живе у Олденбургу, склони су да добију стан у центру и зато што је ту удобан део намењен пешацима, као и већина хотела, продавница, ресторана, забавних и тржних центара.
Табела испод пружа информације о карактеристикама популарних округа и општина Олденбурга:
| Округ или општина | Особености | Привлачност за одређене категорије становништва |
|---|---|---|
| Охмстед (Урбано подручје ВИИ) | Смештај на селу, рекреативне зоне поред језера Борнхорстер на пар минута хода од куће, много атрактивних сеоских кућа. | Породице, пензионери |
| Крејенбрик (Урбано подручје ИКС) | Мешовита стамбена зона, пуно простора за младе и старије, добра саобраћајна повезаност, болница у непосредној близини. | Породице |
| Остербург (Урбано подручје ИВ) | Живахно, пространо подручје, прилично велики избор станова. | Парови, усамљени људи |
Дуж Тирпицстраßе су скупе градске куће са погледом на воду, док су остале куће мирно смештене у другом реду. Западом Олденбурга доминирају класична, више рурална стамбена подручја.
На истоку се још увек налази велики број класичних фарми и мешовитих стамбених насеља. Распон цена овде је, сходно томе, такође прилично широк.
Нови комплекси се граде у Крузенбушу или Крејенбрику, а цела јужна страна је сада искључиво стамбена зона. На северу, посебно у Надорсту, има младих парова и самаца који воле близину града и урбанизам растућег кварта.
Добеном и Хааренешом доминирају виле и веће градске куће. Ове области су традиционално популарне међу породицама и старијим особама. Због овог тренда, Олденбург је забележио велики раст трошкова становања.
На западу, на пример у Вецхлои или Блохерфелде, преовлађују класичне мешовите стамбене области. На истоку, територија је делимично изграђена модерним градским кућама и фармама које је потребно реновирати и које су у последње време веома тражене.
Породице и парови радије се насељавају на југу, где се једноставне куће по разумној цени налазе у стамбеним улицама, ређе у викендицама.
Некретнине у Олденбургу дуго се сматрају сигурном и сигурном инвестицијом. Олденбург по динамици и општем нивоу цена превазилази чак и Хановер.
Разлог за то је висок квалитет живота и стабилна економска ситуација у граду и Доњој Саксонији уопште. Велика потражња за становима и кућама у Олденбургу убрзано смањује ниво приступачности стамбених некретнина. Једини изузетак су пројекти новоградње који су у изградњи.
Олденбург на формирање велике потражње за некретнинама одговара тако што у централним деловима, где се тренутно граде и стамбени објекти, развијају огромне празне парцеле. У војним окрузима као што је Донершви, пројектанти се фокусирају на компактне куће, а око 240 нових стамбених објеката је сада у завршној фази изградње. Због повољне локације на североистоку центра града, локални стамбени комплекси привлаче целе породице, брачне парове и самце.
Према плану расподеле буџета Олденбурга за наредне године, значајан део средстава биће усмерен за суфинансирање грађевинских пројеката. Сличне мере су предузете да би се побољшала приступачност становања за групе становништва са ниским приходима. Како ће то утицати на развој цена за сада није познато.
У сваком случају, град већ има довољно земљишта у атрактивним просторима припремљеним за нове стамбене објекте, што значи да ће стално растућа тражња миграната и инвеститора за некретнинама бити задовољена.
Табела у наставку показује специфичности избора подручја за становање, типичне за одређене категорије грађана Олденбурга:
| Усамљени људи | Венчани парови | Породице | Студенти | Пензионери |
|---|---|---|---|---|
| Центар (Зентрум) | Сиегелхоф | Доббен | Хаарентор | Блохерфелде |
| Многе реновиране старе зграде, пабови и барови на пјешачкој удаљености, добре комуникације и комуникационе услуге. | Често постоје мале стамбене зграде, погодно је доћи до центра, има много подручја за рекреацију. | Неколико средњих школа и Универзитет примењених наука у непосредној близини, присуство културних и забавних центара, атрактивни стамбени комплекси. | Идеално место за боравак ако вам је потребан брз приступ универзитетским зградама. То су углавном стамбена насеља средње величине са много станова доступних за изнајмљивање. | Живописно стамбено насеље, атрактивне зграде са баштом, продавнице, апотеке. |
Олденбург је (бар у овом тренутку) класичан град закупац, па је инвеститорима исплативо да купују читаве стамбене зграде за издавање станова – због тога се зграде понекад купују у потпуности средствима више инвеститора.
Удео куповине непокретности по основу уговора о заједничкој својини износи око 40%, од чега се у 60% случајева купује кућа, а у 40% - етажна својина.
За тако велики град, понуда некретнина у апсолутном износу је испод просека. Нови грађевински пројекти се реализују прилично споро. Поред тога, последњих година значајно су порасли трошкови станова и кућа, што је довело до „замрзавања“ цена у блиској будућности (у поређењу са динамиком цена у просеку у Немачкој), али аналитичари обећавају да ће у за неколико година ситуација ће се променити на боље за инвеститоре...
Просечне цене закупа
Ако упоредимо трошкове изнајмљивања и одржавања стана у Олденбургу са просечном ценом изнајмљеног стана у Доњој Саксонији иу Немачкој у целини, цена изнајмљивања стана у Олденбургу биће већа за 14,3%, односно 4,5% мања. .
Изнајмљени станови у Олденбургу су прилично тражени: према статистици, од објављивања огласа за изнајмљивање стана до склапања уговора са закупцем у просеку је потребно 14 дана. 
Станари троше 16,8% прихода за плаћање закупа стамбених просторија, ако не узмемо у обзир трошкове комуналија и друге трошкове.
Просечне набавне цене некретнина
Смештај у Олденбургу је приступачан. Просечна тржишна цена квадратног метра стана у Олденбургу је за 39,4% виша од просека у Доњој Саксонији и 1,9% нижа од националног просека.
У јужним окрузима Олденбурга, попут Бумерштедеа и Крејенбрика, новоизграђени пентхаус од 120 м2 кошта у просеку од 270 до 300 хиљада евра. Продаја станова у старим зградама сличне величине може се обавити за 180 хиљада евра - цене таквих некретнина ретко су изнад 240 хиљада.
Најскупљи станови, модернизовани и лоцирани у врхунским зонама, могу се наћи у Хааренешу, Добену и њиховој околини. Старе стамбене зграде површине 145 м2 продавци ретко процењују на мање од 420 хиљада евра, али, по правилу, продајна цена почиње од 500 хиљада.
У стамбеним насељима у развоју, цене таквих станова почињу од 600 хиљада евра.
Треба напоменути да су цене станова у новоградњи релативно стабилне, јер тренутно има мало завршених пројеката.
Реконструисане градске куће налазе се углавном у близини центра, док се куће у низу налазе у викенд насељу на периферији. Блохерфелде привлачи углавном породице, а некретнине нуде велики број приватних кућа од 160 м2 у распону цена од 320 до 360 хиљада евра - коначан трошак зависиће од величине земљишта.
Инвеститорима који више воле да улажу у комерцијалне некретнине може се саветовати да купе мали хотел или ресторан у центру Олденбурга, ближе туристичким местима. Алтернативно, можете преокренути и купити продавницу или мали кафић у мање популарним областима Олденбурга, где локалном становништву недостају расположиви објекти да задовољи своје дневне потребе.
У следећој табели су приказани примери цена (релевантне за 2021) за комерцијалне некретнине које се налазе на територији Олденбурга:
| Тип некретнине | Цена (ЕУР) | ||
|---|---|---|---|
| у центру | на периферији | Површина, м2) | |
| Ресторан | 415.000 (Добен) | 265.000 (Харентор) | 200 |
| Ресторан-хотел | 310.000 (Зентрум) | 360.000 (Вецхлои) | 150 |
| Хотел | 760.000 (Добен) | 450.000 (Надорст) | 350 |
| Продавница на мало | 120.000 (Хааренеш) | 70.000 (Бланкенбург) | 50 |
| Пословна зграда | 2.218.000 (Зентрум) | 375.000 (Офенердиек) | 1074 |
| Индустријски објекат | 1.200.000 (Зентрум) | 875.000 (Етзхорн) | 260 (+ 2916 м2 плаца) |
| Пословни простори | 335.000 (Доннерсцхвее) | 245.000 (Охмстеде) | 86.72 |
Трошкови комерцијалних некретнина у центру града коштаће неколико пута више, а профитабилност ће бити висока. Али инвеститори почетници, реално процењујући своје могућности, биће задовољни стопом отплате малих малопродајних објеката на периферији Олденбурга.
Поређење тржишта улагања у некретнине најперспективнијих градова Немачке
Стручњаци Постбанке, једне од највећих банака у Немачкој, анализирали су макро- и социо-економске показатеље 402 насеља у земљи, као и изгледе за њихов развој до 2030. године. Циљ студије је био да се идентификују најперспективнија тржишта у Немачкој у смислу дугорочног улагања у стамбене некретнине.
Према резултатима истраживања, највећи потенцијал раста имају Хамбург, Минхен, Олденбург, Штутгарт и Бон.
На инвестициону атрактивност одређеног тржишта утиче низ фактора:
- Демографска ситуација. Што је већи број становника, брже расту потражња и цене станова. У градовима који су се показали као лидери према резултатима студије, број становника током 3 године (од 2021. до 2021.) растао је брже од просека у Немачкој, односно раст је био последица управо посебности градовима, а не на ситуацију у Немачкој. Према прогнозама немачког Савезног завода за статистику (Статистисцхес Бундесамт), од 2021. до 2030. године становништво Олденбурга ће пасти за 4,7% (у централним регионима).
- Тржиште рада. Градови са ниском стопом незапослености су привлачнији за инвеститоре из два разлога:
- одсуство незапослености је знак повољне економске ситуације;
- радно способно становништво су потенцијални закупци.
- Динамика цена. На атрактивност тржишта некретнина указује стабилан раст цена на нивоу изнад републичког просека – то је по правилу резултат велике потражње. Стручњаци Постбанке тврде да ће локално тржиште Олденбурга остати стабилно или ће расти за најмање 1,5% годишње у наредних 15 година.
- Куповна моћ становништва и приступачност становања. У Олденбургу је куповна моћ становника већа од националног просека, односно градско становништво је у могућности да троши више новца на услуге и робу, укључујући и стамбене некретнине. Такође је важно знати однос прихода грађана и цена некретнина - то указује на то колико је солвентна потражња за стамбеним просторима. Олденбург је у предности - Аналитичари Постбанке проценили су колики удео у приходима одређене групе становништва чини просечна исплата хипотеке, а показало се да је Олденбург водећи међу осталим немачким градовима у овој области: за било коју категорију становништва (самци , породице са децом, пензионери и други) учешће отплате хипотеке било је мање од 35% у структури прихода. Ако становање није приступачно за многе категорије грађана, онда ће на овом тржишту бити много потенцијалних закупаца.
- Показатељи тржишта закупа. Ако у неком локалитету има више станара него власника, инвеститору је исплативо да купи исплативе станове и куће за издавање. Последњих година цена закупа је само расла.
- Економија и инфраструктура. Да би се адекватно проценили инвестициони изгледи Олденбурга, важно је обратити пажњу на неке квалитативне показатеље:
- Ниво развоја привреде и доступност индустрија. За инвеститора, приоритет треба дати градовима који не зависе од производње и услуга у једној индустрији. Олденбург је дом многих компанија и предузећа укључених у развијене и економски значајне индустрије. Град је један од најважнијих индустријских центара земље - овде се налазе прве фабрике дувана у Немачкој, ливнице и фабрика инжењеринга, прерада коже и производња стакла, фарме коња.
- Присуство универзитета. Олденбург је дом чувеног Универзитета Царл вон Оссиетзки Университат Олденбург, где студирају многи страни студенти. Вреди напоменути да је за градове са мање од 200.000 становника (то је управо Олденбург) посебно важно да имају образовне институције које привлаче студенте из иностранства и других региона Немачке – стварају додатну потражњу за стварним имање.
- Присуство великих клиника. Немачка је позната по висококвалитетном здравственом систему, па је медицински туризам овде веома развијен. Стога, присуство клиника ствара потражњу за изнајмљивањем станова у близини медицинских центара. У Олденбургу се налази Универзитетска болница Олденбург (Университатсклиникум Олденбург), коју посећују пацијенти којима је, углавном, потребна помоћ неурохирурга и хирурга. Баве се и лечењем болести рака, а онколошка терапија, као што знате, траје дуго, током којег рођацима пацијената може бити потребно становање.
Наведени бројчани показатељи за 5 најперспективнијих градова у погледу улагања у некретнине у Немачкој су представљени у следећој табели:
| Фактор који утиче на инвестициону атрактивност | Олденбург | Хамбург | Минхен | Стуттгарт | Бонн |
|---|---|---|---|---|---|
| Раст популације (%). Просек за Немачку = 0,7% | 1.5 | 2.3 | 4.0 | 2.2 | 1.8 |
| Стопа незапослености (у јулу 2015,%). Просек за Немачку = 6,3% | 6.9 | 7.6 | 4.6 | 4.6 | 6.3 |
| Просечан годишњи раст цена некретнина (2011-2014,%). Просек за Немачку = 2,0% | 5.7 | 6.9 | 9.8 | 7.1 | 5.4 |
| Индекс куповне моћи (цела Немачка = 100). Просек за Немачку = 100 | 103.7 | 110.8 | 136.6 | 114.7 | 112.5 |
| Износ годишњег прихода једне породице потребан за куповину стана. Просек за Немачку = 7 | 5.7 | 10.2 | 11.8 | 7.6 | 8.9 |
| Удео закупаца у централним регионима (%). Просек у Немачкој = 54% | 72.2 | 64.8 | 84.7 | 74.8 | 84.5 |
| Динамика закупа (2011-2015,%). Просек за Немачку = 34,3% | 9.9 | 34.6 | 46.2 | 90.9 | 20.8 |
Дакле, да би инвестирали у профитабилну некретнину у Немачкој и купили становање, Олденбург одговара свим главним показатељима на које међународни брокери препоручују да обрате пажњу:
- демографска ситуација: динамика становништва је позитивна, постоје изгледи за даљи раст;
- незапосленост - у граду са популацијом мањим од 200.000 људи, стопа незапослености не би требало да прелази 7%;
- раст цена станова: препоручена стопа је од 2% годишње;
- удео станара: људи који изнајмљују станове треба да буде више од 50%;
- економска ситуација – град мора имати најмање 2 кључне индустрије;
- инфраструктура – у граду би требало да раде велики универзитети и универзитетске клинике.
Трошкови живота у Олденбургу
Ако је купац заинтересован за стан у Олденбургу, јер ће у будућности живети у граду, пре свега, потребно је проценити главне ставке трошкова које чекају након селидбе.
На првом месту, по правилу, имигранти су заинтересовани за цену прехрамбених производа. У Олденбургу је храна скупља од немачког просека, за око 12 одсто.
| Прехрамбени производ | Цена (ЕУР) |
|---|---|
| Векна свежег белог хлеба (500 г) | 0.99 |
| Млеко (1 л) | 0.66 |
| Јаје (12 ком.) | 1.71 |
| Локални сир (1 кг) | 6.67 |
| Пилећа прса без костију и коже (1 кг) | 6.96 |
| Говедина (1 кг) | 11.82 |
| јабуке (1 кг) | 2.08 |
| банане (1 кг) | 1.56 |
| Кромпир (1 кг) | 0.93 |
| лук (1 кг) | 1.00 |
Олденбург је велики град са прилично великим бројем ресторана и кафића. Трошкови угоститељских услуга овде се не могу назвати ниским, али ако говоримо о просечним ценама у Немачкој, трошкови вечере у овом граду су 7,16% нижи.
| Ручак и пиће у ресторану | Цена (ЕУР) |
|---|---|
| Ручак у јефтином ресторану | 9.50 |
| Ручак од три јела за двоје у ресторану средње класе | 40.00 |
| МцМилл ат МцДоналд'с (или сличан сет јела) | 7.20 |
| Капућино | 2.50 |
| Вода (флаша, 0,33 л) | 1.70 |
Трошкови одржавања стана такође нису превисоки - трошкови комуналних услуга у Олденбургу су 15% нижи од просека у Немачкој.
| Комунална служба | Цена |
|---|---|
| Напајање струје, грејање, климатизација, водоснабдевање, одлагање отпада, канализација (за стан површине 85 м 2) | 180,67 € месечно |
| 1 минут разговора по препаид тарифи локалног мобилног оператера (без попуста и активације тарифних планова) | 0,09 ЕУР |
| Интернет (од 60 Мбпс, неограничено, кабловско / АДСЛ) | 27,50 € месечно |
Као иу сваком другом граду у Немачкој, људи који често користе услуге јавног превоза сматрају да је исплативије купити месечну карту. Његова цена је 28,5% нижа од националног просека.
| Транспортна услуга | Цена (ЕУР) |
|---|---|
| Карта у једном правцу (градски превоз) | 2.40 |
| Месечна карта (редовна цена) | 50.00 |
| Такси "Старт" (редовна тарифа) | 3.50 |
| Такси (нормална цена, 1 км пута) | 1.89 |
| Такси, 1 сат чекања (редовна тарифа) | 25.00 |
| Бензин (1 л) | 1.32 |
Генерално, Олденбург се не може сврстати у град са високим трошковима живота, али су плате у граду ниже од националног просека за 17%: 1.816,67 евра наспрам 2.190,48 евра месечно (после пореза).
Закључак
Тржиште некретнина се константно мења под утицајем различитих фактора, а инвеститори стално траже нове могућности улагања. Немачка је једна од економски најстабилнијих земаља, овде су стамбене и пословне зграде веома тражене.
Када постоји мањак понуде на немачком тржишту некретнина и тржиште не може да прати све већу потражњу купаца за кућама и становима, инвеститори се задовољавају мање популарним опцијама улагања или чак преузимају ризик и улажу у некретнине које имају. који се раније нису бавили. Међутим, чим се грађевински пројекти који се налазе у великим растућим градовима буду стављени на продају, сва пажња капиталиста се окреће ка њима. Један од ових градова је Олденбург – град који је испред десетина других насеља у Немачкој по свим показатељима инвестиционе атрактивности.
