На позадини економског раста, земљиште у Пољској постаје све атрактивнији инструмент улагања. Потражња за земљишним парцелама расте сваке године, што се сходно томе одражава и на њихову цену - годишња стопа раста достиже 3-5%, прилагођено региону. Међу активним инвеститорима су држављани Русије, Украјине, Белорусије и других земаља које имају заједничку границу са Пољском. За њих, законодавство Републике Пољске предвиђа неке нијансе приликом куповине земљишта, на којима предлажемо да се детаљније задржимо. Међутим, почнимо са предностима.
Зашто купити земљиште у Пољској?
Потражња за пољским некретнинама, посебно за земљишним парцелама, значајно је порасла средином 2000-их након што је Република Пољска ушла у Европску унију и шенгенску зону. Економија земље је од тада приметно порасла, што је значајно утицало на цену некретнина: у области одмаралишта цене су порасле за 50-70% у последњих 10 година, а пољопривредно земљиште у неким областима генерално је повећало цену за 200%. . Штавише, њихов годишњи раст цене је 10-15%.
Занимљиво је и да представници ЗНД показују највеће интересовање за пољске земље. На пример, 2021. године странци су колективно купили скоро 460 хектара земље у Пољској, а већину земље су купили Украјинци, Белоруси, Немци и Руси, показујући интересовање за парцеле не само за стамбени, већ и за комерцијални развој.
Од 2021. странци добијају више могућности: 01.05. 2021. истекао је мораторијум на продају пољопривредног земљишта грађанима других држава.
Укидање мораторијума привукло је инвеститоре изван земље, услед чега је обим земљишта које су они стекли 2021. године порастао на 3.200 хектара.
Очигледно је да се атрактивност земљишних парцела у Пољској повећава из године у годину, а узимајући у обзир растућу потражњу, земљиште постаје један од најпрофитабилнијих инвестиционих инструмената. Поред тога, инвеститори истичу низ очигледних предности куповине земљишта у Републици Пољској, а то су:
- лојалност према нерезидентима - пошто су испунили све услове прописане законом, странци могу слободно стицати земљишне парцеле у неограниченим количинама;
- релативно ниске цене у поређењу са трошковима парцела у другим европским земљама, па чак и великим градовима ЗНД;
- висока инвестициона атрактивност: све већа потражња за земљиштем подиже његову цену, што омогућава не само уштеду уложених средстава, већ и њихово повећање само повећањем цене;
- могућност отварања сопственог бизниса у Пољској;
- могућност стицања земљишне имовине за различите намене, укључујући и за пољопривреду, па чак и шумско земљиште.
Како пронаћи земљиште за куповину
С обзиром на велику потражњу за пољским земљиштем, странцима није тако лако да нађу слободну парцелу за куповину. Да бисте пронашли одговарајући објекат, важно је користити све могуће канале, којих нема толико.
Најпогоднији начин да пронађете и купите земљиште у Пољској је:
- брокер, приватни агент за некретнине или локална агенција за некретнине;
- програмер - посебно релевантан у случају стицања земљишне парцеле са стамбеном зградом;
- Интернет портали, новински огласи власника и посредника;
- аукције за принудну продају заложене имовине.
Пошто сваки од наведених канала за претрагу има своје карактеристике, предлажемо да детаљније размотримо сваки од њих.
Контактирање агента за некретнине
Наравно, најлакши начин за куповину некретнина у Пољској је да контактирате посреднике: брокере и агенте за некретнине. То су људи који знају све о некретнинама, начинима тражења и правилима регистрације. Већина њих ради званично, што ће потенцијалног купца заштитити од могуће преваре.
Такви посредници не само да ће помоћи у проналажењу потребног објекта, већ ће такође помоћи да се земљиште у Пољској региструје као власништво.
Предност сарадње са агенцијама за некретнине је у томе што оне не само да могу да понуде максимум опција, већ захтевају и минимум учешћа у преговарачком процесу од стране купца.
Треба напоменути да агенције обично организују свој рад на територијалној основи, односно да раде у оквиру одређеног насеља.
На пример, овде ћете наћи листу варшавских агенција, а овде ћете наћи најбоље брокере у Гдањску. Препоручујемо да користите услуге само лиценцираних посредника, чији се контакти налазе на сајту Савеза тржишта некретнина. Запамтите да већина агенција има провизију од 1,5-3%.
Контактирање програмера
Када је у питању куповина земљишта за стамбени или пословни развој, има смисла контактирати програмере. Компаније за развој често продају земљиште које је већ припремљено за изградњу - по правилу имају све потребне комуникације и развијену инфраструктуру. Поред тога, програмери обезбеђују све дозволе.
С обзиром на то, важно је имати на уму да ће таква парцела коштати знатно више од неприпремљене. Имајте на уму да инвеститор може продати не само земљиште припремљено за изградњу, већ и земљиште са већ изграђеном кућом.
Морам рећи да су понуде на примарном тржишту веома атрактивне све док не дође до објаве цене. Куповина нове зграде обично кошта 30-35% више од куповине парцеле и самосталне изградње стамбеног простора. Због тога се ова опција претраживања не може назвати буџетом - погодна је само за оне којима је потребна кућа без непотребних гњаважа и за оне који су спремни да преплате.
Интернет, новине
Можда је најпогоднији начин да пронађете земљиште за куповину јесте да га потражите на Интернету. Корисницима се нуди стотине погодних онлајн ресурса који садрже десетине хиљада предлога са стварним фотографијама и локацијама широм земље. Погодни филтери вам омогућавају да сортирате понуде не само по насељу, већ и по намени, врсти земљишних парцела и њиховој вредности.
Само неколико кликова - и купац има контакте продавца, што ће му омогућити да добије максималне информације преко телефона. Најпопуларнији интернет портали су ОЛКС, Отодом, Аллегро, Домипорта, Знајџто и многи други. Треба имати на уму да такви портали садрже огласе не само од власника, већ и од посредника.
Огласи за некретнине се могу наћи и у штампаним публикацијама – новинама и огласним часописима. Међутим, они углавном садрже саопштења која се тичу само оних локалитета на којима се издају и дистрибуирају. Стога, такве изворе треба користити само ако се физички налазите у одређеном региону Пољске, у којем планирате да стекнете земљиште.
Обавезне продајне аукције
Још једна врло специфична, али у исто време веома атрактивна опција за тражење некретнина у Републици Пољској, укључујући и земљишне парцеле, јесте учешће на аукцијама за принудну продају имовине. Реч је о ухапшеним земљишним парцелама, које се одузимају власницима и продају се за отплату грађанских дугова. Такве аукције спроводе судски извршитељи.
Учешћем на аукцији принудне продаје, можете много уштедети куповином земљишта 30-50% јефтиније од тржишне вредности.
Информације о оваквим лицитацијама налазе се на сајту Националног савета извршитеља. Кликом на линк пронаћи ћете списак аукција са датумом и местом њиховог одржавања, као и цену земљишта и фотографију објекта који се продаје.
У картици „Виецеј“ корисник ће пронаћи детаљније информације о објекту, месту и условима учешћа на аукцији, све потребне контакте и друге информације.
Информације о аукцијама могу се наћи и на сајтовима кредитних организација. На пример, овде ћете наћи информације од Банке Зацходни ВБК. Реч је о продаји заложених земљишних парцела којима су обезбеђени велики кредити.
Колико кошта земљиште у Пољској
Немогуће је недвосмислено одговорити на питање колико кошта земљиште у Републици Пољској - конкретна цена одређене парцеле зависи од многих фактора: намене парцеле, њене локације, величине комуникација које се на њој налазе, трошкови регистрације, жеље продавца. Стога је у овом контексту логично размотрити просечне цене, које се значајно разликују у зависности од региона, па чак и унутар њега.
За почетак, размотрите просечне цене грађевинског земљишта.
Како преноси портал Банкиер, у фебруару 2021. у већини војводстава просечна цена грађевинских парцела порасла је за 30 одсто у односу на фебруар 2021. године.
Неоспорни лидер је несумњиво Варшава - просечна цена у престоници је 779 зł / м2 или 183 евра, што је апсолутни национални рекорд. У поређењу са јануаром, цена је порасла за скоро 180 зл!
Међутим, такво повећање је благо утицало на цене у Мазовичком војводству у целини, где је просечна цена 185 зł / м2. Парцеле у Померанском војводству имају другу државну просечну цену - 163 зł / м2, док су земљишне парцеле у близини Балтичког мора, посебно у Гдањску, процењене на 417 зł / м2.
Скупље него у Гдањску (осим главног града), земљиште само у Познању (525 зł / м2) и Кракову (450 зł / м2), међутим, Великопољској (107 зł / м2) и Малој Пољској (110 зł / м2) војводства су и даље инфериорна у односу на приморје по просечној цени грађевинског земљишта.
Најниже цене грађевинског земљишта могу се наћи у Лубушком војводству - у региону просечна цена једва достиже 49 зл / м2, док је у највећем граду у региону Гожов Великопољски просечна цена земљишта само 73 зл / м2. Сличне ниске цене земљишта се такође примећују у Подкарпатском и Варминско-Мазурском војводству - 62 и 61 зł / м2, респективно.
Просечна цена пољопривредног земљишта такође се значајно разликује од региона до региона, иако није везана за пословну активност и степен привредног развоја. И иако је логика одређивања цена другачија, најскупљи и најјефтинији региони су практично иста војводства.
Дакле, према информацијама које је објавила Агенција за реструктурирање и модернизацију пољопривреде (Агенцји Реструктуризацји и Модернизацји Ролництва), у Пољској су крајем 2021. године највише цене пољопривредног земљишта биле у Великопољском и Кујавско-поморском војводству - 58,9 хиљада и 57,4 хиљада зл / ха, респективно. Најниже цене пољопривредног земљишта биле су у Поморском и Подкарпатском војводству - 28,6 хиљада и 25,1 хиљада зл / ха, респективно.
Просечна цена у земљи је 42,4 хиљаде зл/ха, што је за више од 2 хиљаде зл више него у истом периоду прошле године – односно пољопривредно земљиште такође расте у вредности. Али треба имати на уму да цена пољопривредног земљишта зависи од класе додељене локацији, којих има само шест. На пример, просечна цена за парцеле И-ИИИ класе у Великопољском војводству је 74,2 хиљаде зл / ха, док земљиште В-ВИ класе кошта само 42,3 хиљаде зл / ха.
Поред тога, купац сајта ће морати да сноси додатне трошкове везане за регистрацију некретнине у власништву. Реч је о јавнобележничким трошковима у износу од 2-3% цене плус трошкови заступника и посредника - до 5% цене објекта. Не заборавите на порезе, о којима ћемо говорити у наставку.
Дозвола за куповину земљишта
Пољски закон не захтева никакав посебан правни статус од странаца који желе да купе некретнину - у тренутку куповине довољно је само да имају важећу визу за легалан боравак у земљи. Међутим, у складу са чланом 1. Устава о набиваниу ниеруцхомосци прзез цудзозиемцов (Закон о куповини некретнина од стране странаца), држављанима других земаља биће потребна посебна дозвола за куповину земљишта, коју административно издаје министар унутрашњих послова. на захтев купца.
Право куповине непокретности стиче се под условом да:
- такав договор не угрожава државну безбедност, одбрану и јавни поредак Пољске;
- страни купац ће доказати њихову повезаност са Пољском.
Дакле, ако је одсуство претњи по државну безбедност Републике Пољске прилично лако доказати, због одсуства примедби министра одбране (а у случају пољопривредног земљишта, министра за рурални развој), онда није тако једноставно са везом са Пољском.
Конкретно, у складу са ставом 2 члана 1а закона, веза са Пољском може се доказати:
- пољска националност или пољски корени;
- брак са Пољакињом / Пољакињом;
- доступност дозволе за привремени боравак (дозвола за привремени боравак) или сталног боравка (дозвола за стални боравак);
- чланство у органима управљања предузећа регистрованог у Пољској;
- обављање привредне или пољопривредне делатности на територији Републике Пољске.
Без такве везе или стварног пресељења у Пољску, немогуће је добити дозволу за куповину земљишта, али је куповина без такве дозволе, према члану 6 закона, неважећа.
Да бисте добили документ, морате саставити пријаву, која, у складу са ставом 3 члана 1а закона, мора да садржи:
- лични подаци подносиоца захтева;
- подаци о земљишној парцели (адреса, катастарски и регистарски бројеви, површина, грађевинске карактеристике);
- лични подаци продавца;
- утврђивање правних догађаја који ће накнадно настати (продаја непокретности);
- сврхе којима се страни купац руководи приликом обављања трансакције;
- извори средстава која се троше на куповину непокретности.
Уз пријаву морају бити приложена следећа документа:
- копију пасоша, боравишне дозволе или другог личног документа;
- документ који потврђује везе са Пољском;
- исправе за непокретности (извод из земљишне књиге, извод из земљишне књиге са назнаком катастарске карте, потврда о намени коришћења земљишта и др.);
- изјава продавца да жели да прода имовину;
- документ који потврђује доступност средстава (потврда банке);
- документи који потврђују плаћање таксе у износу од 1570 зл.
Захтев за добијање дозволе подноси се Одељењу за одлуке и концесије Министарства унутрашњих послова (Департаменцие Зезволен и Концесји), који се налази на адреси: Варшава, ул. Раковетскаиа, 2а, или послати поштом на адресу: Стефан Батори, 5 (индекс 02591).
Треба напоменути да одредбе члана 8. закона предвиђају услове под којима није потребна наведена дозвола за куповину земљишта:
- ако странац живи у Пољској ради сталног боравка (дозвола за стални боравак, зезволение на побит стаłи) више од 5 година;
- ако је странац у браку са Пољаком дуже од 2 године од дана добијања дозволе за стални боравак;
- ако странац има држављанство или обавља привредну делатност у некој од земаља Европског економског простора.
На шта треба обратити пажњу приликом куповине земљишта
Неопходно је приступити избору земљишне парцеле са пуном озбиљношћу, иначе је врло лако постати жртва преваре. Истакли смо неколико аспеката на које пре свега треба да обратите пажњу приликом куповине земљишта. Конкретно, ово су:
- Намена земљишне парцеле. Пољопривредно земљиште се обично назива Зиемиа или Грунти Ролне, док је грађевинско земљиште дзиаłки будовлане. Наравно, земљиште се може користити искључиво за своју намену.
- Присуство комуникација на сајту. Ако је реч о грађевинском земљишту, треба тражити парцелу на коју је прикључена канализација, водовод и струја – о томе ће сведочити фраза у огласу „дзиаłка узбројона в прад и канализе“ или „грунт узбројони в медиа“ ”.Самополагање комуникација не само да ће бити изузетно скупо, већ ће трајати и доста времена.
- Локација сајта. Што му је ближе развијена инфраструктура и доступност јавног превоза, то је већа инвестициона атрактивност. Плус присуство локалног плана просторног развоја (Миејсцови план загосподарованиа прзестрзеннего), који је усвојила заједница, - ово ће вам омогућити да сазнате шта ће бити у наредним годинама.
- Правни статус непокретности. Неопходно је проверити власништво продавца над земљиштем и одсуство потраживања на сајту, што се ради редовним захтевом одељењу земљишних и хипотекарних књига у окружном суду.
- Карактеристике сајта. Посебно говоримо о врсти тла, подручју, доступности подземних вода, локацији према главним географским правцима.
Које порезе ћете морати да платите приликом куповине
Углавном, једини порез који ће купац морати да плати приликом куповине земљишта је порез на грађанскоправни промет у износу од 2% вредности трансакције. Плус нотарске таксе и ПДВ на нотарске таксе. Плус, ако је продавац правно лице и обвезник ПДВ-а, још 23% ПДВ-а који је обично урачунат у цену. Овом списку вреди додати и плаћање судске таксе за вођење земљишне и хипотекарне књиге - 60 зł, плус још 200 зł за упис података у ове регистре.
Уобичајена питања
Наравно, ово су само општи, али далеко од исцрпних података које смо успели да прикупимо о куповини земљишта у Пољској. Међутим, ако читаоци и даље имају питања, сасвим је могуће да ће у овом одељку пронаћи одговоре на њих.
Да ли је могуће рачунати на добијање боравишне дозволе након куповине земљишта
Стицање земљишне парцеле, као и било које друге непокретности, без обзира на висину, основ стицања или намену земљишта, не повлачи право на добијање дозволе за привремени или стални боравак, као ни на продужити их.
Када се дозвола за откуп земљишта може одбити
Закон не предвиђа конкретну листу основа по којима се странцу може ускратити право на стицање земљишне парцеле. Међутим, устаљена пракса указује да такво одбијање може уследити у следећим случајевима:
- ако би трансакција продаје и куповине угрозила националну безбедност Пољске или јавни ред;
- ако купац није доказао своју везу са РП;
- ако се презентују фалсификовани документи, наводе се лажни подаци итд.
Штавише, не постоји механизам за оспоравање одлуке министра.
Да ли је могуће купити земљиште у пограничном подручју
Да, закон не забрањује странцима да стичу земљиште у пограничним областима. Међутим, у складу са ставом 3. члана 8. горе наведеног закона, за закључење такве трансакције свакако ће бити потребна дозвола министра унутрашњих послова, чак и ако је странац генерално потпадао под изузетак и могао би стећи земљиште без дозвола (на пример, 5 година боравишне дозволе или 2 године брака са Пољаком).
Коначно
Сва наведена правила и цене важе од 2021. Међутим, с обзиром на брзо растућу потражњу и цене земљишта, представници законодавне власти Републике Пољске све чешће расправљају о пооштравању процедуре за стицање земљишта страним латифундистима. Стога се не може искључити да ће садашњи поредак ускоро бити промењен. Данас стицање земљишне парцеле у Пољској за страног инвеститора није тешкоћа - проблем може бити недостатак земљишних парцела по атрактивној цени.
