Пракса показује да је куповина некретнина у Немачкој исплатива инвестиција. Без обзира на сврху склапања посла - за сопствени боравак или као улагање у будућност - стално растуће цене некретнина у Немачкој помоћи ће вам да брзо надокнадите трошкове. У овој ситуацији, хипотеке у Немачкој 2021. су атрактивне не само за немачке држављане, већ и за странце, укључујући Русе. Камате на хипотеке у Немачкој сада су једне од најнижих у историји стамбених кредита у земљи, и то уз све већу потражњу за становањем.
Некретнине у Немачкој и хипотеке
Потражња за некретнинама у Немачкој превазилази понуду. На тржишту је готово немогуће наћи нове зграде у завршеним пројектима. Међу понудама доминирају станови у зградама чија је изградња тек планирана или ће бити завршена за 2-3 године (ванпланска куповина).
Распрострањеност цена некретнина у Немачкој је велика: оне расту у правцу од истока земље ка западу. Најскупље становање у Баварској, Минхен: од 4 хиљаде евра по квадратном метру. Цена стамбеног простора у новоградњи у Берлину почиње од 2.500 евра по квадрату. Цене секундарних стамбених некретнина крећу се од 1500 евра.
Годишњи раст цена и закупнина некретнина у Немачкој креће се од 4 до 6, односно од 2 до 3%, у зависности од савезне државе.
Куповина стамбеног или пословног простора захтева прилично значајан износ. Немачке банке спремне су да понуде хипотекарни кредит не само грађанима Немачке, већ и нерезидентима земље: цео износ за куповину већ изграђених некретнина или у неколико транши - у случају куповине недовршене зграде, како се гради.
Хипотекарне камате у Немачкој су међу најнижим у Европи - од 0,8 до 2 одсто за немачке држављане, од 3 до 5 одсто - за странце.
Урадите социолошку анкету!
Хипотеке за странце: услови, рокови и стопе
Страни држављани имају могућност да узму кредите и купе стан на хипотеку у Немачкој.
Сазнајте како добити кредит у Немачкој 2021.
Немачке банке излазе у сусрет клијентима из иностранства, како физичким тако и правним лицима, посебно ако износ трансакције прелази 100 хиљада евра.
Кредитни услови могу бити специфични за сваког клијента. Уговор узима у обзир низ фактора: солвентност купца, износ учешћа, кредитну историју клијента, стање и локацију стана.
Прву хипотеку за страног држављанина у Немачкој је теже добити од следећих. Приликом регистрације морате платити од 40 до 50% укупне цене.
Ако клијент жели да повећа износ, онда банка, по правилу, излази на пола пута и камата ће у овом случају бити смањена. Уз накнадне уписе хипотеке, аконтација више неће бити потребна или неће бити већа од 20% укупне вредности имовине.
Међу осталим условима немачких банака према клијенту, најчешћи су:
- присуство више од две године отвореног рачуна у банци у Немачкој, на коју клијент редовно полаже средства;
- старост клијента - од 21 до 65 година;
- потврду прихода на територији СР Немачке (укључујући и од давања у закуп непокретности). Хипотеке за странце у Немачкој постаће доступне када се банци поднесе извештај о приходима за последњих шест месеци, од предузетника - изводи рачуна за последње две године;
- пружање потврде о доступности плаћања алиментације, кредита. Према немачком закону, отплата кредита не би требало да прелази 35% месечног прихода клијента.
Можете се упознати са стањем тржишта некретнина у различитим градовима Немачке у вези са изнајмљивањем и свим питањима везаним за ову тему у одељку "Некретнине".
Рок отплате кредита је од пет до тридесет година. Треба запамтити да према немачком закону некретнине остају на располагању банци до пуне отплате хипотеке.
Како добити хипотеку за страног држављанина
Приликом одлучивања о сарадњи са једном или другом банком у Немачкој, вреди узети у обзир стабилност, поштење и интегритет немачких банака: све је скрупулозно израчунато, узете су у обзир све могуће нијансе. У Немачкој неће бити могуће хитно добити хипотекарни кредит. Добијање хипотеке је лаган процес у неколико фаза, током којих треба да изаберете најбољу опцију.
Први корак: анализирајте предлоге
Трагање за повољнијим условима кредита претпоставља активно коришћење постојеће конкуренције у банкарском сектору Немачке. У таквој ситуацији би било исправније да не будемо лењи, ограничавајући се на две-три банке, већ да нађемо времена да обиђемо 10 до 15 институција. Ово ће значајно повећати вероватноћу да ће се пронаћи најпогоднија опција.
Дакле, међу предлозима добијеним од банака биће више профитабилних, што се може поменути у комуникацији са представницима других структура. У таквој ситуацији неке банке могу пристати на повољније услове за клијента: мало снизити каматну стопу, понудити друге бонусе (бесплатна промена стопе отплате и друго) како би заобишле конкурента.
Када анализирате предлоге, треба да знате да у Немачкој банке дају кредите за отплату или ануитетске кредите са каматама на 5, 10, 15, 20 година (сваких нових пет година доводи до повећања од 0,5%). То значи да ће без обзира на то када се уплате – на почетку или на крају кредита, њихови износи бити константни.
Приликом анализе понуда треба обратити пажњу на карактеристике некретнине. За њих ће се првенствено интересовати Банка, процењујући сопствене ризике. На ниску кредитну каматну стопу може се рачунати када су ризици банке смањени, на пример, ако стечени објекат:
- Недавно изграђено - у Немачкој, зграде имају гаранцију на сто година;
- налази се на доброј локацији у еколошком смислу, близина центра града, логистике;
- намењено остваривању пасивног прихода – простор ће се дати у закуп.
Најпопуларнији начини за проналажење некретнина у Немачкој:
- фирме за некретнине. Адресе предузећа која се баве продајом некретнина могу се добити на сајту информативно-референтног портала СР Немачке;
- специјализоване веб странице: иммобилиенсцоут24.де, иммонет.де, стимул.де, иммобилииа.де;
- аукције;
- брокери и приватни огласи.
Међу понудама најповољније цене су такозване куће у низу (Реихехаусер) и градски станови (Еигентумсвохнунг). Више цене за двопородичне куће (Доппелхаус) и самостојеће викендице (Еинфамилиенхаус). Куповина простора у старој кући (Алтбаухаусер), упркос духу антике и, по правилу, локацији у централним деловима града, може имати неке недостатке: старе и проблематичне комуникације, недостатак удобности. Треба имати на уму да ће при куповини стана који се издаје бити тешко подићи наплату или иселити станаре пре истека уговора.
Други корак: припрема потребних докумената
Подношење захтева за кредит мора да буде пропраћено одређеним бројем докумената. Појединац мора доставити:
- међународни пасош и интерни пасош (као и њихове копије);
- упитник (Селбстаускунфт);
- извод из банке који потврђује присуство основног капитала;
- пратећа документа из банке о висини плате за последња три месеца;
- Пореска пријава;
- опис имовине;
- резултате независне процене вредности предмета.
Правно лице ће захтевати:
- Пореска пријава;
- биланс стања за две године;
- текућа производна и економска анализа пословања (БВА);
- опис имовине.
Списак потребних докумената није коначан и може се разликовати у зависности од захтева банке.
Трећи корак: отварање банковног рачуна и његово допуњавање
Плаћање некретнина у Немачкој може се извршити искључиво преко банке, укључујући и Сбербанку Русије - банковним трансфером. Да би добио хипотеку, страни држављанин мора имати / отворити рачун у немачкој банци. Ово захтева лично присуство клијента („поштанска легитимација“ се односи само на немачке држављане).
Да бисте отворили рачун, биће вам потребни оригинали и копије вашег међународног пасоша и интерног грађанског пасоша, регистрација и попуњени банковни обрасци. Неке банке могу захтевати референцу-препоруку, јер у Немачкој покушавају да се баве „чистим” капиталом.
Рачун се отвара у еврима и закључује се одговарајући уговор. Новац можете уплатити на нови рачун на дан отварања.
Четврти корак: закључивање уговора
Након усаглашавања свих услова, на реду је закључивање уговора за добијање хипотекарног кредита. Правни основ за ово су Немачки грађански законик (ставови 601-610) и Закон о хипотекарним банкама (ставови 14-16, 19).
Уговор о хипотекарном кредиту мора да садржи информације:
- о висини датог кредита: износ кредита и камате одузете од њега за кредит и друге трошкове;
- о условима за давање хипотеке и потребним уплатама: почетак исплате камате на кредит, време отплате, висина месечних рата, обрачун удела камате и рата за отплату кредита. тела зајма;
- о начину отплате хипотеке;
- поштовање услова за добијање хипотеке - упис у земљишне књиге, потврда о солвентности зајмопримца, закључивање уговора о осигурању;
- о раскиду уговора: радње странака након истека рока, услови за продужење кредита од стране банке, последице по зајмопримца у случају кашњења у плаћању, услови за раскид уговора.
Услови регистрације хипотеке у Немачкој
Обрада кредита се одвија у року од месец дана или више. У првој фази, потребно је да припремите неопходну папирологију за регистрацију, што траје око две недеље. Истовремено, вреди боље упознати тржиште снабдевања.
Затим треба лично (за странце је овај услов обавезан) посетити неколико банака и упознати се са условима и каматним стопама, поднети захтев за хипотеку - то може трајати од два до четири дана и више.
Чекање на резултате одлуке о издавању хипотекарног кредита након прелиминарних преговора са неколико банака може потрајати и до 4 недеље. У последњој фази, мораћете да изаберете најповољнију понуду, отворите рачун и уплатите депозит у изабраној банци.
Додатни трошкови приликом куповине некретнине у Немачкој
Сви који ће у Немачкој да купе кућу на кредит треба да воде рачуна о потреби да уз уговорену цену направе додатне трошкове. Пре свега, нови власник мора бити уписан у земљишне књиге (Грундбуцхаусзуг). Да бисте то урадили, морате платити порез на некретнине.
Стопа пореза на купопродајну цену, у зависности од локације предмета куповине, може да се креће од 3,5% (Саксонија) до 6,5% (Северна Рајна-Вестфалија). Немачки закон захтева да купац и продавац плаћају овај порез солидарно.
Поред тога, купац плаћа:
- поновни упис права својине - од 0,5 до 1% од износа куповине;
- нотарске услуге - од 1,5 до 3%;
- провизија брокера / посредника - од 3 до 6% (понекад заједно са продавцем). Јефтини објекти се плаћају по фиксним ценама од 1.500 до 5 хиљада евра;
- остали трошкови (за упис, састављање извода из земљишне књиге, вођење рачуна у банци од 150 евра годишње).
Регистрација хипотекарног кредита такође укључује додатне трошкове:
- 1% од износа кредита (за регистрацију);
- плаћање за независну процену објекта - 1-2 хиљаде евра;
- Дуе Дилигенце (ревизија објекта) - од 0,5 до 1,5% његове вредности.
Више о порезима при куповини некретнина у Немачкој прочитајте овде.
Отплата хипотекарног кредита у Немачкој
Превремена отплата хипотеке није исплатива за банку - губи профит. Али у конкурентском окружењу, банкарске институције морају бити флексибилне. Из тог разлога, немачке банке клијентима пружају могућност превремене отплате. Одговарајући члан је укључен у уговор, на пример, годишње се, поред ануитета, отплаћује 10% тела кредита.
Рате, Зинсен и Тилгунг: шта су они
Шема за обрачун отплате ануитетног хипотекарног кредита је транспарентна: укупна годишња уплата (Стопа) се састоји од два износа: Зинсен - камата банке на износ кредита и Тилгунг - годишњи проценат тела кредита.
Дељењем овог износа са 12 (према броју месеци) можете израчунати месечни трошак. Величина исплате ануитета се не мења: унутар ње, Зинсен се стално смањује, док се Тилгунг повећава.
Типичан немачки модел хипотекарног кредита изгледа овако:
- клијент са могућношћу депоновања 600 евра месечно уз плаћање узима кредит од 100 хиљада евра на десет година.
- Банка је успоставила стопу плаћања од 3,22% годишње (3.220 евра) уз месечну исплату од 268 евра и 33 цента.
- У овом случају, за отплату тела кредита остаје 331 евро 67 центи месечно или око 4 хиљаде евра годишње (што ће износити 4% Тилгунга).
- Немачке банке настоје да смање Тилгунг (нудећи 1%), а ако клијент истраје да повећа овај показатељ, повећавају каматну стопу и тако „кажњавају” зајмопримца.
Сондертилгунг - могућност брзог отплате тела кредита
Страни држављани који су у Немачкој узели хипотеку за куповину некретнина могу да смање укупне отплате кредита. Велика конкуренција приморава већину хипотекарних банака да својим клијентима понуде такву могућност. Да бисте то учинили, потребно је у њега унети клаузулу о Сондертилгунг-Моглицхкеитен приликом закључивања уговора.
Ова клаузула вам даје право на годишњу непланирану отплату дела кредита. Пре потписивања уговора, требало би да у њега укључите проценат такве отплате - да платите до 3 и више одсто износа кредита.
Све зависи од тога како преговарати. Са правим приступом, можете повећати величину таквих плаћања на 5-7%. Али овај износ није неопходан: можете направити мање депозите или уопште не зарађивати, али када се појави додатна зарада или слободан капитал, може се користити за отплату дуга без икаквих казни.
Сумирајући
Хипотекарне банке у Немачкој активно дају кредите не само немачким грађанима, већ и странцима. Хипотека је и даље један од најпопуларнијих механизама за стицање некретнина овде.
Немачка је једна од три европске земље са најнижим каматама. Предност се даје ануитетским хипотекама са фиксним месечним отплатама.
Странци који купују становање у новим зградама за изнајмљивање или за себе имају веће шансе да добију хипотеку. У 2021. нема препрека да руски држављанин узме хипотеку у Немачкој.
Главни услови које банке постављају странцима за добијање хипотеке су одсуство „прљавог“ капитала и минимизирање ризика. Истовремено, хипотекарне банке имају користи (од 1900. ниједна таква банка није банкротирала), а зајмопримци морају да плаћају деценијама.
