Последњих година, стамбене некретнине у Шпанији постале су профитабилна инвестиција за многе Русе. Приступачне цене за шпанско становање, годишњи раст вредности стамбених некретнина омогућавају не само да уштеде, већ и да повећају новац, проведу пријатан одмор, стекну „сигурно уточиште“ на крају живота, дају деци и унуцима могућност да стекну европско образовање и стекну модерну престижну професију. Стога је питање како купити стан и станове у Шпанији веома релевантно за многе грађане Руске Федерације који желе да стекну некретнину овде.
Тржиште некретнина у Шпанији: разлози његове популарности
Шпанско тржиште некретнина у 2021. години наставља да одржава трендове раста: брз темпо изградње нових станова, раст цена некретнина, као и повећање броја трансакција. У 2021. години у Шпанији је продато више од 480 хиљада некретнина, што је за 16,7 одсто више него у претходној 2021.
Раст потражње за шпанском имовином међу страним држављанима надмашује друге земље чланице ЕУ. Међу факторима који доприносе да странци улажу свој новац у стамбене некретнине у Шпанији су:
- стабилан развој шпанске привреде и повећање нивоа и квалитета живота у Шпанији. Почетком 2021. раст БДП-а износио је 3,5%;
- велики избор стамбених објеката, како примарног тако и секундарног фонда;
- поштовање приватне својине у шпанском друштву;
- могућност добијања хипотеке по повољним условима;
- лојално опорезивање;
- стабилан банкарски систем и сигурност куповине и продаје куће;
- једноставност поступка регистрације трансакције;
- висока профитабилност стамбених некретнина. Раст закупнина гарантује профит од 7 до 9%.
У Шпанију странце традиционално привлачи богато културно наслеђе, повољна клима, присуство приморских летовалишта попут Марбеље или Ибице, здрава медитеранска кухиња.
Шта нуди шпанско тржиште некретнина
Шпанско тржиште некретнина је прилично разнолико и спремно је потенцијалним купцима из иностранства понудити следеће опције:
- Градски станови и апартмани - апартаменто - разликују се од станова по томе што је трпезарија комбинована са дневним делом. Популарност ове врсте становања узрокована је широким избором објеката како од стране програмера тако и на секундарном тржишту, приступачним ценама, минималним трошковима одржавања, могућношћу издавања станова;
- виле - вивиенда унифамилиар - самостојеће куће са баштом и базеном. Обезбедите максималну удобност и приватност. Ова категорија укључује и некретнине елитне класе и скромне куће за 4-5 особа. Захтевају сталну бригу и улагање новца;
- градске куће - цаса адосада - двоспратне куће са малом баштом и базеном за две породице у предграђу;
- сеоске куће са предњим вртовима у шпанском залеђу - цаса де пуебло. Обично је потребна поправка или реновирање;
- масиа - масиа - сеоска имања са пространом земљом, виноградима и маслиницима.
Окосница шпанског тржишта некретнина су секундарни станови. Више од 83% укупне продаје долази из овог сектора.
Шпанске нове зграде - обра нуева, упркос већој цени, имају предност по томе што не захтевају велике поправке деценијама.
Како страни држављанин може изабрати стан или кућу у Шпанији
Где купити стамбену некретнину у Шпанији, сваки купац одлучује за себе, на основу субјективних и објективних разлога. Неко жели вилу поред мора, а неко стан у Мадриду или Барселони.
У сваком случају, пре него што започнете потрагу за одговарајућим опцијама, требало би да јасно дефинишете регион, пажљиво га проучите и, ако је могуће, посетите место.
Некретнину можете тражити сами или се одмах можете обратити за помоћ агенцијама за некретнине, компанијама за некретнине.
Потрагу морате започети упознавањем са главним шпанским сајтовима за некретнине. Ови сајтови свакодневно објављују хиљаде огласа од појединаца, овде можете пронаћи и информације од професионалних агенција и добити општу представу о потражњи и ценама.
- хттпс://ввв.идеалиста.цом је највећи сајт са базом података од више од 1,3 милиона некретнина широм Шпаније. Сајт подржава руски језик. Спроводи редовно праћење цена некретнина у Шпанији;
прециос-к2-18.пдф
- хттпс://ввв.фотоцаса.ес/ - други највећи портал у Шпанији са понудом од 1,2 милиона објеката;
- хттпс://ввв.хабитацлиа.цом/ - најпопуларнији веб-сајт у Каталонији;
- други сајтови: хттп://ввв.цомпрарцаса.цом/, хттпс://ввв.писос.цом/, хттпс://ввв.алдеасабандонадас.цом/ итд.
Међутим, треба напоменути да приликом куповине не можете без помоћи професионалаца - адвоката или посебне агенције. Већина компанија и агенција за некретнине такође има своје сајтове: хттп://гогоспаин.нет/, хттпс://ввв.масаинтернатионал.ру/, хттпс://естате-барцелона.цом/ итд.
Шпанске цене некретнина
Трошкови примарног и секундарног становања у Шпанији у 2017-2018 наставио да расте. Просечна цена „секундарног становања” у Шпанији почетком 2021. износила је 1.733 евра по квадрату. м.
На формирање цена станова утичу фактори као што су припадност покрајини или региону, удаљеност од морске обале, развијеност инфраструктуре, време изградње објекта и материјала који се користе у изградњи, површина и уређење, присуство гараже, земљиште , итд.
Лидерство у расту трошкова становања заузели су:
- Балеарска острва - 15,1%,
- Малага - 13,3%
- Каталонија - 10,5%,
- Канарска острва - 7,5%,
- Мадрид - 6,9%
- и Ла Риоха - 6,2%.
Традиционално најскупље урбано становање у Барселони и Мадриду. Шампионат, упркос политичким преокретима у Каталонији и благом паду цена, самоуверено држи Барселона.
У другом кварталу 2021. просечна цена квадратног метра овде је била 4400 евра. Најскупље области Барселоне су Сарриа-Сант Герваси (5340 евра), Еикампле (5120 евра), Лес Цортс (5071).
Мадрид је близу Барселоне. Дакле, у 21. округу Мадрида, просечна цена по квадрату. м је био 3759 евра. Највише цене су забележене у елитној области Саламанка (5930 евра), аристократском Цхамбери (5202 евра), старом пословном центру Чамартин (5007 евра) и историјском центру (4987 евра).
Најниже цене су у радној зони Виљаверде (1.578 евра), успаваној Пуенте де Ваљекас (1.733 евра) и мадридској Кинеској четврти - Усера (1.893 евра).
Просечне цене стамбених некретнина у градовима Шпаније
| Град | Цена за 1 м2 (евро) | Стопе раста цена за 2018 (%) | Стопа раста цена за 2. квартал 2018 (%) |
|---|---|---|---|
| Ибица (Балеарска острва) | 5299 | 6,7 | 0,8 |
| Барселона | 4400 | 3,5 | 1,5 |
| Мадрид | 3759 | 23,4 | 6,2 |
| Билбао | 2880 | 4,6 | 0,6 |
| Малага | 2149 | 22,3 | 5,9 |
| Севиља | 1928 | 4,8 | 4,2 |
| Сантандер | 1915 | 2,5 | 0,9 |
| Валенсија | 1831 | 14,9 | 5,0 |
| Таррагона | 1612 | 5,1 | 0,2 |
| Саламанца | 1602 | 0,9 | 0,8 |
| Сарагоса | 1469 | 8,3 | 2,6 |
| Цордоба | 1391 | 3,7 | 1,6 |
| Ваљадолид | 1391 | 7,4 | 0,7 |
| Алицанте | 1360 | 7,4 | 1,1 |
| Циудад Реал | 1088 | -2,9 | -0,2 |
Ситуација са ценама стамбених некретнина у провинцијама шпанског краљевства може бити дијаметрално другачија - све зависи од популарности региона, доступности понуде и потражње.
Занимљива чињеница. У 2021, већина стамбених некретнина (7.215) продата је у Андалузији (Коста дел Сол). Највећи раст продаје од 2021. године - 44% - забележен је у Кастиљи-Ла Манчи.
Међу најпопуларнијим покрајинама међу странцима су:
- Балеарска острва. Главни адути су сунце и море са прелепим плажама. На острву Ибица, цене за виле почињу од 400 хиљада евра, са земљиштем - од милион евра. Двособан стан у близини плаже - од 220 хиљада евра. Цене на острву Мајорка су такође високе - 2809 евра по квадрату. м у Палми. Стан поред мора коштаће 300 хиљада евра. На Менорци - од 1814 евра по квадратном метру (Махон). Мали стан - од 200 хиљада евра, вила - од 420 хиљада евра.
- Каталонија. Ово је један од најбогатијих региона у Шпанији, који је одувек привлачио пажњу грађана Немачке, Велике Британије, што је утицало и на цене.Северна Каталонија или Коста Брава (Дивља обала) је позната по својим природним пејзажима, културним атракцијама и куповини. Нове виле овде се могу купити од 1,5 милиона евра, апартмани поред мора - од 300 хиљада евра, сеоска кућа - од 800 хиљада. Јужна Каталонија привлачи љубитеље одмора на плажи (Коста Дорада), вина и гурманске кухиње. Цене се крећу од 150 хиљада евра за станове на обали, за сеоску кућу са парцелом - од 180 хиљада евра.
- Мадрид. Популарност метрополитанске покрајине је због близине главног града Шпаније. Цене за 1 кв. м стамбеног простора крећу се од 802 до 4622 евра.
Валенсија. Коста Бланка на обали Средоземног мора позната је по луксузним некретнинама по ценама од 200-400 хиљада евра и више. Јужно од Аликантеа, стан на мору се може купити за 60-80 хиљада евра (Торевијеха), кућа у селу - од 120 хиљада евра.
- Мурциа. Регион је познат по воћу и поврћу, пустим плажама, дивљим пејзажима. Кућа у селу са земљиштем - 170 хиљада. Просечна цена за 1 квадрат је била 1027 евра. Градске куће у старим квартовима могу се купити за 100 хиљада У већини градова у покрајини цене су ниже, а у прва два квартала 2021. цене су ниже за 0,5%. Дакле, у Алгуазасу 1 кв. м кошта 509 евра, ау Мули - 517.
- Андалузија. Источне регионе покрајине привлаче сунчано време и ниске цене. Смештај на обали почиње од 100 хиљада евра, у залеђу - 80 хиљада Централна Андалузија - Коста дел Сол је популарна дестинација за одмор Европљана. Станови на обали могу се купити од 200 хиљада евра, вила - од 750 хиљада, кућа удаљена од мора кошта од 200 хиљада. Западна Андалузија - обала Атлантика - привлачи сурфере. Двособни станови овде коштају од 300 хиљада евра.
- „Зелена Шпанија“ – Галиција, Астурија и Кантабрија. Ово је северозападна обала Шпаније са дивљим плажама и обилним уловом морских плодова. Овде често пада киша и мало је туриста. Традиционална сеоска кућа од дивљег камена кошта 80 хиљада евра, комфоран стан на обали мора - 140 хиљада евра.
- Кастиља-Ла Манча (просечна цена 1 кв.м. – 906 евра), Екстремадура (920 евра) и Кастиља и Леон (1182 евра) су копнени региони Шпаније, у којима је раст цена стамбених некретнина минималан или чак и негативан. Привлаче љубитеље одмереног сеоског живота.
Поступак куповине некретнина у Шпанији: основни кораци
Када се направи избор, треба предузети следеће кораке:
- проверити правну чистоћу објекта. При куповини "примарне" - регистрација објекта код државних органа и Децларацион де обра нуева или дозвола за изградњу објекта. Приликом куповине "секундарног становања" - власништво над некретнинама, извод из државног регистра о одсуству заплене непокретности, потврда о плаћању годишњег пореза са катастарским бројем;
- резервишите некретнину на 2 месеца: уплатите депозит - депозит у износу од 3 до 10 хиљада евра (10% износа) и закључите уговор о резерви са агентом за некретнине приликом куповине друге куће или са инвеститорском компанијом када купујете нову зграда. Уговор мора да одражава износ трансакције и износ депозита, облик и услове плаћања, опис предмета продаје, услове раскида трансакције итд.;
- отворити рачун у једној од банака у Шпанији;
- добити НИЕ сертификат. Да бисте добили документ, морате обезбедити пасош и уговор о резервацији некретнине;
- користите хипотеку банке ако је потребно.
Главна трансакција се одвија у присуству нотара (у случају хипотекарног кредита, такође и представника банке). Могуће је склопити посао преко повереника купца.
Потписивање купопродајног уговора
Продавац мора доставити документе који потврђују његова права, купац плаћа уговорени износ и порезе, добија кључеве имовине. Након обостраног потписивања купопродајног уговора, стране добијају оверене копије, а након 2-3 дана и оригинале уговора - Есцритура публица.
Завршни акорд: државна регистрација трансакције
Нови власник мора да плати таксу у року од месец дана и упише имовину у државни регистар имовине - Регистро де пропиедад и добије документ о власништву - извод. Процедура у просеку траје 2-3 месеца.
Додатни трошкови за регистрацију непокретности
Када купујете некретнину у Шпанији, треба да будете спремни на додатне финансијске трошкове, поред оних који су утврђени купопродајним уговором. Међу њима:
- порези. Сваки купац некретнина у Шпанији мора да плати порез. Његова величина зависи од региона у коме је посао склопљен. Приликом куповине новог дома - ПДВ (до 10% од износа трансакције).
Ако је кућиште из секундарног фонда, мораћете да платите ИТП порез - на пренос права својине. Његова величина се креће од 6% у Алави до 10% у Валенсији.
Сви власници кућа морају да плаћају годишњи порез на имовину - ИБИ, у зависности од региона, његова величина се креће од 0,4 до 1,16% од катастарске вредности. У просеку, то је од 200 до 800 евра.
- такса - 1% од износа трансакције;
- државне таксе - 0,5–0,7%;
- плаћање за нотарске услуге - 1,2–1,5% од износа трансакције;
- плаћање услуга некретнинама - од 3 до 20%;
- плаћање услуга адвоката - 1%.
Колико ће коштати одржавање некретнине у Шпанији?
Поред плаћања годишњег пореза, власници кућа ће морати да плаћају месечне рачуне за комуналије. Њихова величина зависи од категорије стана и региона у коме се налази. Штавише, неки од њих не зависе од тога да ли су власници живели у стану или не.
Реч је о општинској такси за одвоз смећа (од 100 до 200 евра годишње), месечном плаћању за прикључење на електричну мрежу, водовод (по 10-15 евра).
Ако постоји колективна зона (цоммунидад) - заједнички базен, дворишни простор, лифт, паркинг и сл. - мораћете да платите додатних 300 до 500 евра годишње за њихово одржавање.
Одржавање сателитске антене коштаће 120 евра годишње, интернета (30 Мбпс) - 43 евра месечно.
Други део трошкова односи се на време боравка и количину утрошених услуга: вода, струја, гас итд. Кубни метар воде у Шпанији кошта 0,6 евра, боца за гас - од 17 до 30 евра, струја - од 0,122 до 0,144 евра по кВ.
Приближан обрачун годишњих режија за четворочлану породицу (у еврима):
| Услуге | Вила 130 кв.м, башта, заједнички базен, обезбеђен простор | Стан 100 кв.м. 2 спаваће собе, 2 купатила, кухиња, тераса |
|---|---|---|
| Плаћање етажне својине | 500 | 150 |
| Одржавање баште (годишње) | 2600 | - |
| Вода (годишње) | 500+120 | 120+120 |
| Гас (8 цилиндара годишње) | 240 | 240 |
| Струја (500 кВ / месец) + одржавање | 900+180 | 900+180 |
| Осигурање | 300 | 180 |
| Интернет | 516 | 516 |
| ТВ антена | 120 | 120 |
| 5976 | 2526 |
Грејање у различитим регионима Шпаније врши се и плаћа на различите начине. Код коришћења централног грејања од новембра до марта обрачун се врши на основу утрошеног гаса, док се плаћање може кретати од 100 до 300 евра годишње. Недавно се у изградњи нових домова у Шпанији одустало од централног грејања.
На шта треба обратити пажњу приликом избора некретнине
Приликом одабира некретнине за куповину у Шпанији, треба се придржавати неколико правила:
- упознати се са специфичностима локалног законодавства о некретнинама. Најбоља опција је да ангажујете локалног адвоката за некретнине који је независан од агента за некретнине или продавца, као и професионалног преводиоца;
- да не састављају правне документе без учешћа адвоката, не потписују их без превода на руски и одобрења правног консултанта;
- користити услуге надлежног грађевинског инспектора независног од продавца или агенције;
- пажљиво анализирати локацију објекта, развој инфраструктуре, присуство непоузданих суседа, близину плаже итд.;
- узети у обзир да су за објекте старије од 15 година потребни додатни трошкови за поправке;
- немојте се ослањати на фотографије на сајту или приче реалтора - боље је направити студијско путовање и видети све својим очима;
- немојте журити са куповином, већ пажљиво одмерите све.
Поред тога, требало би јасно дефинисати сврху куповине објекта: за изнајмљивање или за лични боравак. За повремено становање боље купити стан, за издавање - кућу на обали.
Која питања Руси најчешће постављају о куповини некретнина у Шпанији?
Приликом куповине некретнина у Шпанији, руски грађани се често суочавају са одређеним потешкоћама. Размотрите неколико типичних питања на која Руси често траже одговоре.
Да ли руски грађани добијају право на боравишну дозволу куповином стана или куће у Шпанији?
Држављани Руске Федерације који су купили некретнину у Шпанији по цени од 500 хиљада евра и више, аутоматски постају чланови програма Златне боравишне дозволе.
Сам инвеститор и чланови његове породице (укључујући материјално зависне родитеље и децу млађу од 26 година) добијају право на боравишну дозволу у Шпанији са свим могућностима које произилазе: рад, образовање и медицинску негу, улазак без виза итд.
После 5 година имовина се може продати, али остаје боравишна дозвола, тако да после 10 година можете поднети захтев за шпанско држављанство.
Каква је виза потребна држављанину Руске Федерације да дође у Шпанију да прегледа стан?
Шпанија је потписница Шенгенског споразума. Споразум о безвизном режиму није потписан између Руске Федерације и земаља Шенгена, па вам је потребна једнократна краткорочна шенгенска виза или шенгенска мултивиза (и то не само шпанска) да бисте стигли у Шпанију. .
Има ли смисла при куповини некретнине цењкати се на „секундарном” у Шпанији?
У Шпанији је ценкање на тржишту уобичајена и омиљена забава. Када је реч о "секундарном становању", онда са правим приступом пословању можете смањити почетну цену за 10-15%. Да бисте то урадили, морате бити свесни стварних цена на тржишту некретнина, да имате потпуне информације о предложеном објекту, да знате његове предности и недостатке који се могу користити приликом преговарања. На пример, немирни суседи Мароканци, потреба за реновирањем, удаљеност од комуникација итд. У овом случају, важно је да продавац осети да купац има озбиљне намере и да не треба да га изгуби, јер ће купити стан од такмичар.
Да ли странац може очекивати да добије хипотеку у Шпанији и колика ће бити стопа у овом случају?
Странци, укључујући држављане Руске Федерације, имају право на хипотекарне кредите у Шпанији, и то под веома повољним условима: не у рубљама, већ у еврима.
Ново законодавство омогућило је повећање кредита на 80% вредности некретнине. Истовремено се користе фиксне стопе - 3,63-3,93%, променљиве стопе - 1,96-2,6% и мешовите стопе - 2,43-2,5%. Привлачи странце у Шпанију и низ погодности: повољни услови отплате кредита - од 5 до 30 година, право на превремену отплату кредита итд.
Хајде да сумирамо
Руски грађани имају могућност да искористе право на слободну куповину стамбених и нестамбених некретнина у Шпанији и профитабилно улажу свој новац. Шпанско тржиште некретнина је спремно да понуди некретнине за продају за сваки укус и буџет. Истовремено, страни држављани могу да рачунају на добијање хипотекарног кредита по повољним условима.
Још један пријатан бонус који даје куповина стана у Шпанији је могућност добијања боравишне дозволе, а за 10 година и држављанства у Шпанији за инвеститора и његову породицу, уз улагање најмање 500 хиљада евра у шпанске некретнине.
У потрази за кућом или станом, као и извршењем трансакције, препоручљиво је прибегавати помоћи правних стручњака и користити услуге професионалног преводиоца. Процедура регистрације трансакције је једноставна. Истовремено, куповина стана или куће у Шпанији намеће одређене обавезе: потребно је платити порез и платити рачуне за комуналије.
