Посебност шпанског тржишта некретнина је присуство посебног сегмента који контролишу локалне финансијске институције. Реч је о одузетим и под хипотеком непокретностима које су одузете од неплатиша на име отплате дуга. Куповина таквог стамбеног простора сматра се најпрофитабилнијим улагањем новца. Како купити некретнину од банке у Шпанији, размотрићемо у наставку.
Шта је шпанска хипотекарна имовина
Као што је горе поменуто, некретнине из банке су колатерал, заплењене од дужника по кредитима за покриће дугова. Одакле такав сегмент на тржишту? Чињеница је да се у време пре кризе грађевински сектор у земљи развијао брзим темпом. Шпански станови су били тражени, сваки дан је закључен велики број купопродајних трансакција, издато је много хипотекарних кредита.
Таласи кризе који су захватили Европску унију довели су до колапса финансијских тржишта, повећања броја незапослених грађана, што је значило и повећање броја неплатиша по кредитима. Као компензацију за настале губитке, банке су почеле да одузимају колатерале од зајмопримаца и продају их по смањеној цени. Пошто је дужника било много, број заплењених предмета допринео је стварању читавог тржишног сегмента.
Тренутно се не продају само станови на секундарном тржишту, већ и нови станови, пошто је издато много кредита за стамбене комплексе у изградњи.
Већина шпанских банака у кадровској табели већ има своје одељење за некретнине које се бави продајом одузете имовине.
Чланак „Купите некретнину у Шпанији“ ће вам помоћи да детаљно проучите процедуру куповине стамбеног простора у овој земљи, а не само од банака.
Предности и мане некретнина под хипотеком у Шпанији
Пре куповине некретнина под хипотеком, требало би да измерите све предности и недостатке такве трансакције. Запазимо предности такве куповине:
- Смањена цена објеката. Такве некретнине се продају са попустом од 30-40% од првобитне цене. Понекад попуст достигне 80%.
- Финансирање већине банака за куповину непокретности под хипотеком, односно упис хипотекарног кредита на купца. Због тога финансијска институција не само да продаје ухапшене станове, већ и обезбеђује пуну повраћај новца у случају неплаћања, јер ће се цена таквог становања значајно повећати за неколико година.
- Могућност преговарања. Упркос чињеници да је продавац кредитна организација, нико није отказао преговарање о смањењу трошкова. Постаје могуће купити становање по ниској цени, чак и узимајући у обзир потребу за поправкама. По правилу, почетне цене које се објављују су нешто веће од оних по којима је банка спремна да прода имовину.
Важно је бити свестан недостатака такве аквизиције. Процена постојећих недостатака ће вам омогућити да одлучите да ли се уопште исплати бавити банкарским некретнинама. Негативни аспекти трансакције укључују следеће:
- Готово све банкарске некретнине захтевају реновирање, најчешће капиталну завршну обраду. Ово је један од разлога снижених трошкова становања.
- Често 100% финансирање куповине од банке значи повећање стопе кредита.
- Продаја некретнина под хипотеком, банка је спремна на посао само под условом да клијент добије кредит у њеним зидовима, иако услови у другој кредитној институцији могу бити исплативији.
- Нови власник мораће да одговара за постојећа дуговања по рачунима за комуналије. Када се предмет залоге заплени, сви лични рачуни се морају поништити, али у пракси то није увек случај.
- Могућност куповине некретнина само уз задржавање правног статуса. На пример, ако је у питању стан, може се користити само као стамбени простор. Да не бисте ушли у неред, током трансакције треба пажљиво проучити услове купопродајног уговора.
На шта треба обратити пажњу
Пре куповине стана од банке, препоручује се да сазнате:
- Да ли је техничко стање просторија у складу са државним стандардима?
- Постоји ли дуг на рачунима за комуналије.
- Квалитет пружених комуналија, постојећи проблеми са водоснабдевањем, струјом итд.
- Да ли је претходни власник улазио у спорове око реконструкције или преуређења стамбеног простора. Ако је таквих спорова било, треба разјаснити да ли су окончани, у чију корист. Чињеница је да ће при куповини стамбеног простора нови власник морати да се носи са свим постојећим несугласицама са државним органима.
Где купити заложену имовину
Постоји неколико начина за тражење некретнина под хипотеком. Пре свега, требало би да контактирате директно агенцију за некретнине или идите на њену веб страницу. Међутим, поред портала агенција у Шпанији, постоје ресурси на којима не постоји веза са одређеном канцеларијом за некретнине. На њима су приказани објекти од велеградских станова до кућа на острву Гран Канарија. Такође постоје рекламе од појединаца.
Међу популарним сајтовима су:
- ввв.идеалиста.цом - постоји највећи број понуда;
- ввв.фотоцаса.ес је други најпопуларнији сајт за претрагу некретнина;
- ввв.хабитацлиа.цом - тражен међу Каталонцима, јер је већина приказаних огласа из Барселоне, Ђироне и Тарагоне.
Међутим, банкарске некретнине не могу се наћи свуда. Да бисте видели све понуде финансијских институција, посетите веб странице банака. Ево неких од њих:
- Сантандер,
- Банцариа,
- ББВА,
- Банцо Популар,
- ИберЦаја,
- ЛиберБанк,
- ЛаЦаика,
- Цајамар,
- Банкиа,
- Ванкинтер.
Можете се обратити и експозитури банке, где можете добити савете о објектима под хипотеком доступним на тржишту.
Поступак куповине непокретности под хипотеком
Процедура за куповину некретнина под хипотеком у Шпанији састоји се од следећих корака:
- Потражите одговарајући објекат.
- Отварање банковног рачуна.
- Резервација одабраног апартмана. С обзиром да се објекат мора уклонити из продаје да га други купци не би разматрали, мора се платити депозит од 5-10% од цене становања. Овај износ се не враћа након одлуке о отказивању трансакције.
- Закључивање предуговора о купопродаји. Споразум служи као гаранција да ће се трансакција одвијати у оквиру постигнутих споразума.
- Добијање Н.И.Е. - матични број странца. Без тога није могућ ниједан договор у Шпанији. Потребно је не само купити стан, већ и возило. Број можете добити у полицијској станици на месту куповине некретнине. Захтев за доделу Н.И.Е. подноси се лично, а документ може добити и повереник. Ако је подносилац захтева ожењен, боље је издати Н.И.Е. оба супружника одједном. Процедура регистрације траје 2-14 дана.
- Приликом коришћења позајмљених средстава, издаје се хипотека.
- У недостатку кредита, можете одмах наставити са нотарском овером трансакције. Јавни бележник припрема купопродајни уговор и проверава правну чистоћу објекта. То обично траје 1-3 дана, али приликом куповине некретнине у изградњи рок се може повећати.
- Потписивање уговора о продаји. Стране у трансакцији су купац и банка као продавац. Све треба да се одвија у присуству нотара. Ако је куповина извршена сопственим средствима, пуна исплата се дешава у овој фази. Посао је закључен у еврима.
- Упис у регистар непокретности. Ово се мора урадити у року од првог месеца након куповине. За регистрацију потребно је:
- пријавите се у шпански регистар имовине (Регистро де Пропиедад);
- попуните посебан образац;
- платити таксу за радње уписа (око 2% од вредности имовине);
- доставити потврду о уплати Регистро де Пропиедад.
Процес траје око сат времена. Након тога, у року од месец дана, власнику имовине се издаје Нота Симпле - документ који потврђује власништво.
Процедура куповине комерцијалне некретнине је нешто другачија. Више о томе можете прочитати у чланку "Комерцијалне некретнине у Шпанији".
Пакет докумената
У свакој фази трансакције биће потребан одређени скуп докумената. Дакле, да бисте добили Н.И.Е потребно вам је:
- упитник попуњен у два примерка (издаје га полиција);
- две фотографије димензија 3 к 4 цм;
- копије свих страница страног пасоша (потребна је важећа виза);
- копију предуговора о продаји;
- документ који потврђује уплату депозита;
- потврда банке о присуству текућег рачуна, на којем се чувају средства за куповину.
Нотару ће бити потребно:
- пасош купца;
- И.Е. купца;
- прелиминарни уговор;
- банковне податке као продавац.
Када се пријављујете у шпански регистар имовине, морате доставити:
- пасош;
- потписан купопродајни уговор;
- пријава која се може издати на лицу места;
- пореска признаница.
Приликом регистрације хипотеке, пакет докумената ће бити већи.
Цене некретнина
Цене хипотекарног становања зависе од низа фактора: да ли се кућа налази на обали, да ли је инфраструктура развијена, да ли је објекат погодан за становање. Поред тога, узима се у обзир регион локације. У туристичким срединама по правилу нема много колатерализованих некретнина и скупље су.
На пример, просечна цена једнособног стана на Тенерифима је 210.000 €, трособног стана је 390.000 €. У Барселони ће једнособни стан у просеку коштати 110.000 €, двособан - 138.000 €, трособан стан - 192.000 € Станови у Мадриду сличне површине (35-40 м2) коштају 100.000 €, 120.000 и 180.000 €, респективно. Торревијеха се сматра једним од најјефтинијих шпанских округа. Тамо ће такви станови коштати 65.000, 75.000 и 90.000 евра.
У летовалишту Палма де Мајорка, цена једнособног стана износиће у просеку 115.000 €, двособног стана - 180.000 €. Вила ће морати да плати око 1 милион €. Скупе некретнине на Ибици. На пример, трособан стан коштаће у просеку 750-800 хиљада.
Али одмаралиште Аликанте нуди прилично ниске цене. Овде се једнособно становање може купити за 120.000, а двособни за 140-150.000. Можете детаљно проучити опције за куповину куће у шпанским одмаралиштима читајући чланак "Некретнине у Шпанији поред мора".
Порези на некретнине у Шпанији
Треба имати у виду да је стицање шпанских некретнина праћено плаћањем пореза. Ово се односи на становнике земље и странце. Штавише, обе стране у трансакцији преносе накнаде у државни трезор - и купац и продавац. Колатерализоване некретнине нису биле изузетак.
Пре свега, купац мора да плати ПДВ, али то важи само за набавку нових објеката. Пореска стопа је тренутно 10%.
Приликом куповине куће на секундарном тржишту, купац плаћа порез на пренос власништва. Ово мора бити урађено у року од месец дана од потписивања акта, иначе имовина неће бити уписана у регистар имовине.
У 2021. пореска стопа варира од 6 до 10% и зависи од региона.
Продавац је у обавези да плати порез на доходак грађана и порез на добит од земљишта. Тема је детаљније обрађена у чланку "Порез на имовину у Шпанији".
Продаја некретнина под хипотеком у Шпанији
Важна фаза у продаји имовине је утврђивање тржишне вредности објекта. За то продавац наручује и плаћа стручну процену стана, стана или виле. Тада можете започети активности на проналажењу потенцијалног купца.
Право продаје непокретности има само непосредни власник или повереник. Пуномоћје за трансакцију мора бити оверено код нотара.
Након што се пронађе купац, саставља се предуговор о продаји и уговор о депозиту. Продаја имовине на којој постоји терет је немогућа, она се мора отклонити. Више корисних информација наћи ћете у публикацији „Како продати некретнину у Шпанији“.
ФАК
Да ли је тачно да некретнине под хипотеком у Шпанији захтевају велике поправке?
Наравно, то се не може рећи за све објекте, међутим, већина станова и кућа који припадају обичним грађанима је у жалосном стању. Ово је један од разлога пада тржишне вредности. На пример, у летовалишту Бланес можете купити двособан стан за 130.000 евра, док ће становање у одличном стању коштати 250.000 евра.
Могу ли добити боравишну дозволу када купујем некретнину?
Ово питање забрињава многе странце, јер је боравишна дозвола први корак ка добијању сталне боравишне дозволе у Шпанији. Одговор је да, али боравишна дозвола се може добити само при куповини некретнине од пола милиона евра. Истовремено, не само власник, већ и његова породица имаће право на привремени боравак.
Да ли је могуће цењкати се са банком при куповини хипотекарног стана?
Смањење цена некретнина по договору је могуће. У почетку, финансијска институција надувава вредност само за ценкање. Поред тога, банка је заинтересована за брзу продају објекта. Упорност купца омогућиће куповину стамбеног простора, на пример, у Бенидорму, односно на првој линији мора, за мање од 200 хиљада евра.
Закључци
У последњих неколико година, продаја станова под хипотеком постала је посебан сегмент тржишта некретнина. Многе банке су у своју државу увеле структуре некретнина, јер је потражња за таквом имовином изузетно велика, посебно међу странцима. Ко не жели да купи кућу негде у Валенсији са 30-40% попуста на цену?
Куповина колатерала није лак, али сасвим изводљив задатак. Главна ствар је доступност потребне количине и времена за процедуру.
