У Шпанији се постепено развија посао изнајмљивања. Ово је олакшано не само могућношћу добијања боравишне дозволе за куповину некретнина од 500 хиљада евра, већ и добрим профитом од издавања станова туристима, па чак и самим Шпанцима. Ако вас занима како да изнајмите стан у Шпанији, пре свега, требало би да се упознате са правним аспектима и посебностима ове врсте пословања.
Колико је профитабилан посао изнајмљивања у Шпанији?
Некретнине које се налазе у одмаралишту, а које се купују углавном ради издавања туристима, чешће су тражене у летњем периоду (у сезони одмора заузето је око 90% туристичких некретнина), у Остатак године куће и станови у близини обале су обично празни... Ипак, изнајмљивање туристичког смештаја у одмаралишту обезбеђује власнику у просеку око 5% профитабилности годишње, тако да посао краткорочног закупа организованог у приморским подручјима може бити прилично исплатив.
Подједнако је исплативо и издавање некретнина на дужи рок. У великим градовима постоји све већа потражња за некретнинама за изнајмљивање.
Од 2021. године, 27% младих од 22-29 година радије изнајмљује кућу, него да штеди новац да би је купи.
Поред тога, Шпанија постаје све популарнија земља међу студентима који овде долазе на програме размене. Посебно се примећује велики прилив страних студената у граду Валенсији.
Које су врсте закупнине
Изнајмљивање у Шпанији, као иу другим земљама света, је две врсте: дугорочно и краткорочно. Приликом изнајмљивања некретнине у дугорочни закуп, закуподавац склапа уговор са закупцем, који обично траје 1 годину.
Истовремено, шпански закон толико штити закупца да ако жели да га обнови по истеку уговора, у недостатку убедљивих разлога за раскид уговора, закуподавац ће бити у обавези да продужи закуп до укупног рока. је пет година.
Уколико закупац не жели да продужи закуп и намерава да напусти стан, мора о томе обавестити власника некретнине најкасније 30 дана пре истека уговора.
Цене дугорочног закупа су ниже од краткорочних, али је корист од таквог закупа што се власнику некретнине обезбеђује континуирани стабилан приход, за разлику од краткорочног.
Краткорочни закуп подразумева издавање стамбеног простора на период од неколико дана до неколико месеци, у зависности од потреба закупца.
Кратки период најма погоднији је за туристе, студенте и пословне људе на службеним путовањима. Штавише, краткорочни закуп ће бити нешто скупљи од дугорочног. Међутим, станодавац је приморан да посвети много више времена и пажње имовини, јер редовна промена станара захтева сталан контакт са новим људима.
Преговори, улазак и излазак станара, организација чишћења куће након сваког станара - све то захтева континуирано учешће власника стана у процесу.
Фактори који утичу на цену закупа
На формирање цена закупа у Шпанији утичу следећи фактори:
- локација;
- тип становања;
- кирије.
Регион
Локација некретнине је главни фактор који утиче на цену закупа. Каталонија, као и Коста Бланка и Коста Брава, сматрају се најскупљим регионима у земљи.
Скупо изнајмљивање је такође доступно у свим већим градовима удаљеним од мора. Дакле, цена закупа у летовалишту и великим градовима Шпаније може да се креће од 1200 до 5000 евра месечно, у зависности од броја спаваћих соба, квадратних метара и реновирања. Истовремено, у малим местима месечни закуп коштаће од 300 до 600 евра.
Тип некретнине
Такође је важно која се врста некретнине изнајмљује – пословна или стамбена, викендица или вила, стан или соба. На пример, у Торевиеји можете изнајмити трособан стан површине 75 квадратних метара. метара за 40 евра дневно, а кућа исте површине - за 50 евра.
Месечна цена закупа
Стопу закупа одређује лично станодавац. Формира се узимајући у обзир локацију, извршену реновацију, број спаваћих соба, укупну површину, доступност додатних садржаја итд.
Регистрација лиценце за издавање непокретности
Да бисте имали право да издајете стамбени простор за краткорочни закуп, у неким регионима земље морате да добијете туристичку дозволу. Ови региони укључују Каталонију, Мадрид, Андалузију, Балеарска острва, Канарска острва.
Треба имати на уму да шпански закон не предвиђа такав концепт као "туристички смештај". Дакле, ово питање је у сваком региону другачије регулисано. Ипак, процедура за добијање лиценце је свуда иста.
Власник имовине мора контактирати градску скупштину/регионалну управу и доставити доказ о подобности своје имовине за изнајмљивање. Од докумената ће бити потребна „Изјава о одговорности“. Ово је папир који потврђује усаглашеност стамбеног услова са свим обавезним захтевима.
Потом се објекат уписује у регистар, а власнику се издаје Потврда о регистрацији са матичним бројем.
Трошкови добијања такве лиценце су различити у свим регионима. Просечна цена се креће од 170 до 500 евра.
Дозвола се издаје за непокретност, а не за лице, па треба имати у виду да када се објекат прода, она прелази на новог власника (ако јој тада није истекао рок важења).
Још једна важна тачка: власник мора да унесе издати регистарски број и категорију некретнине у сваки оглас за изнајмљивање, укључујући и на Интернету.
Закључивање уговора о закупу
Правила за изнајмљивање су регулисана шпанским законом (Закон о урбанистичком закупу бр. 29/1994 од 24. новембра 1994.). У складу са овим документом, подстичу се власник и закупац стана да закључе писмени уговор о закупу.
Форма састављања уговора може бити произвољна, међутим, у њему се морају одразити следеће одредбе:
- лични идентификациони подаци закуподавца и закупца;
- услови плаћања (износ месечне закупнине; да ли станодавац има право да повећа цену закупа; ко од страна плаћа комуналије и друге додатне услуге, на пример, чишћење територије, чишћење базена итд.);
- списак инвентара, намештаја, кућних апарата, као и опис њиховог стања у тренутку испоруке.
Трансакција се може озваничити код нотара, а подаци унети у регистар имовине (Регистро де Пропиедад). Што се тиче подзакупа, ова врста становања за изнајмљивање је само делимично дозвољена, а ова одлука се претходно мора разговарати са станодавцем.
Стопа закупнине мора бити утврђена споразумом страна. По закону, станодавац има право да повећа закупнину током периода трајања уговора у складу са индексом инфлације (ако је ова могућност наведена у уговору).
Оно што закуподавац не сме да уради је да захтева више од месец дана унапред (осим ако није другачије наведено у закупу).
У тренутку плаћања закупнине (то се обично дешава прве недеље сваког месеца), власник стана мора издати закупцу потврду о извршеној уплати или извод из банке ако је плаћање извршено банковним трансфером.
Ако закупац не плаћа кирију, станодавац има право да се обрати полицији.Ако се након тога дуг не плати, власник има право да покрене питање деложације несавесног закупца.
Као и у већини земаља, приликом закључивања закупа, будући закупац мора да уплати депозит у износу од месечне стопе. Ако у тренутку одјаве намештај и кућни апарати остану у истом стању као при пријави, депозит се у целости враћа закупцу.
Када станодавац одбије да врати депозит, закупац има право да се обрати полицији и тада ће, осим депозита, станодавац морати да плати и камату нагомилану током периода одлагања.
Ако се на крају уговора нађе штета у стану, онда ће се од депозита одбити трошак настале штете.
Ако власник некретнине жели да прода своју имовину, онда по закону мора прво да је понуди закупцу.
Трошкови и опорезивање прихода од закупа
Од власника кућа се тражи да пријаве свој приход од закупа годишње у својој пореској пријави. Изнајмљивање подлеже следећим порезима:
- порез на приход од изнајмљивања некретнина - стопа од 24% (није предвиђена за нерезиденте који посећују Шпанију на краткорочну визу);
- индивидуални порез на непокретности (ИБИ) - до 2% од катастарске вредности непокретности.
У просеку се испоставља да је за плаћање пореза годишње од 100 до 500 евра за изнајмљивање стана и од 300 до 2000 евра за изнајмљивање виле.
Поред пореза, трошковима некретнина се додају и плаћања за комуналије (гас, вода, струја, телефон, интернет итд.). Питање ко плаћа ове услуге мора бити претходно договорено између власника и закупца, а такође и одражено у уговору. Станодавац је одговоран за преуређење и капиталне поправке стамбеног простора, а станар је одговоран за текуће поправке.
Компаније за изнајмљивање
Власник некретнине може или сам изнајмити своју имовину или контактирати посебну компанију за управљање, која ће уз накнаду преузети многа организациона питања.
У већини случајева компаније за управљање пружају следеће врсте услуга:
- тражење станара;
- састављање уговора о закупу;
- одржавање документације у периоду испоруке стамбеног простора;
- припрема и подношење пореских пријава;
- саветовање;
- реновирање некретнина;
- одржавање територије (чишћење, чишћење базена, нега травњака, итд.);
- осигурање случајева неплаћања закупнина.
Провизија компаније за управљање износи приближно 7-15% од цене закупа.
Поред компаније за управљање, власник се може обратити и агенцији за некретнине. Међутим, у овом случају му се могу пружити услуге само за одређену собу која се изнајмљује, док је коришћење услуга компаније за управљање исплативије ако треба да се бринете о целој згради са великим бројем соба.
Коначно
Куповина некретнина у Шпанији од 500 хиљада евра даје странцима могућност да добију боравишну дозволу, али резидентна карта је далеко од једине користи од такве инвестиције.
Посао изнајмљивања у Шпанији јача своју позицију и сваке године постаје све профитабилнији. Државу годишње посете милиони туриста из целог света који уместо хостела и хотела све чешће бирају дневни најам апартмана. Међутим, дугорочни закуп није ништа мање исплатив.
Ако желите да изнајмите стан или кућу у Шпанији, требало би да пажљиво проучите правне аспекте питања изнајмљивања како у краљевству у целини тако иу појединим регионима, јер сваки од њих има своје нијансе. На пример, у неким регионима, пре него што издате некретнину за краткорочни закуп, морате да добијете посебну лиценцу. Поред тога, требало би да се детаљно упознате са пореским стопама које се наплаћују на приход од закупа у Шпанији, као и са другим повезаним трошковима.
