Куповина некретнина у Немачкој у последњих неколико година постала је профитабилна инвестиција. Цене и закупнине за стамбене некретнине овде се годишње повећавају од 2 до 6%, у зависности од примарне или секундарне природе стамбеног фонда, савезног земљишта. Некретнине у Берлину су атрактивне не само зато што је овај град други по броју становника у Европи, главни град Немачке, велики привредни и финансијски центар. Берлин је град науке и културе, туризма, универзитета и иновативних технологија. Поред тога, постоје сви услови за угодан боравак.
Берлинско тржиште некретнина
Тржиште некретнина у Берлину карактеришу исте карактеристике као у Немачкој у целини. Тако, на пример, главна карактеристика немачких некретнина је стабилност цена, без скокова навише и наниже. Издавање некретнина доноси ниске дивиденде (од 4 до 7% годишње), али носи минималан ризик и обезбеђује умерен, али стабилан приход.
Истовремено, не треба заборавити да је Берлин посебан град. Овде, уз опште немачке тенденције, постоје нијансе својствене само њему. Ове карактеристике треба знати и узети у обзир приликом разматрања опција за куповину стана у Берлину.
Приликом процене тржишта некретнина у немачкој престоници, пре свега, требало би да се фокусирате на цене. Одмах треба напоменути да је ово један од најатрактивнијих фактора.
Једноставно поређење цена берлинских некретнина са ценама у Лондону, Паризу, Риму и другим европским престоницама показује да је квадратни метар стамбеног простора овде упола мањи – око 4.000 евра.
Међу највећим градовима у Немачкој, цене стамбених некретнина у Берлину су шесте најскупље, иза Минхена, Франкфурта на Мајни, Хамбурга, Штутгарта и Диселдорфа.
Ова чињеница, чак и ако се узме у обзир чињеница да су у 2021. години цене некретнина у Берлину порасле у просеку за 9,6% (ово је највише у Немачкој), показује да постоји одређена маргина за даљи развој тржишта некретнина. Заостајање у ценама ће потрајати још неко време – бар у наредне две године, што отвара могућности за профитабилна улагања.
Берлин пружа избор: некретнине од девелопера, секундарно становање, станови и куће за сваки укус и финансијске могућности. Минималне цене почињу од 800 евра. У елитним кућама у централним четвртима града и новим зградама - од 3000 до 7000 евра по квадратном метру.
Још једна карактеристика берлинског тржишта некретнина су велике разлике у квалитету стамбеног простора и ценама за њега у бившим секторима Западног и Источног Берлина.
Источни Берлин, који носи отисак социјалистичког наслеђа ДДР-а, нуди некретнине по нижим ценама него у западном делу града. Овде и даље можете купити јефтино становање (од 800 до 1500 евра по квадратном метру), али треба имати на уму да ће његов квалитет и удобност бити много инфериорнији од станова у Западном Берлину.
На политику цена утиче и простор у коме се некретнина налази (има престижних и не тако престижних), и степен приступачности инфраструктуре градског саобраћаја. На пример, тржиште некретнина се најактивније развија у области прстена берлинског градског воза (Ринг Бахн).
Упадљива карактеристика тржишта некретнина у Берлину је присуство великог броја станова, који су изграђени у време Кајзера. Потражња за таквим кућама је велика: упркос њиховој старости, налазе се у централним деловима града, обновљене, све комуникације у њима су замењене модерним.
Станови у таквим кућама имају дебеле зидове, високе плафоне, удобни су за живот, а цена секундарног становања овде може да достигне 2000 до 3000 евра по квадратном метру.
Друга разлика у Берлину је у томе што постоји сталан раст становништва, посебно у округима Панков и Лихтенберг, али је његова куповна моћ инфериорна у односу на друге мегаградове у Немачкој.
85% Берлинчана живи у изнајмљеним становима. У протеклих неколико година постоји тенденција смањења дела стамбеног фонда који је раније био издаван. Реч је о хиљадама станова: инвеститори, купујући јефтиније станове, улажу у њих, претварају их у луксузне станове и продају богатим странцима.
Ово, као и повећање цена закупа (2021 - 11,6 евра, 2021 - 12 евра, 2021 - 12,3 евра по квадратном метру), тера Берлинце да траже повољније станове на периферији града и упућују протесте градској управи .
Да би се смањио недостатак стамбеног простора, посебно економске класе, у Берлину, потребно је пуштати у рад десет хиљада станова годишње; 2021. године издате су грађевинске дозволе за само 4.420 објеката.
Један од разлога немогућности да се више гради је недостатак земљишта. То је такође довело до раста цена земљишта. Тако је 2021. просечна цена парцеле била 480 евра по квадрату, 2021. порасла је на 650 евра.
Занимљива чињеница. Берлин нема један центар, што је уобичајено за већину престоница света. После завршетка Другог светског рата и поделе Берлина на две зоне, свака од њих је имала свој центар. На истоку, стара градска четврт Берлин-Митте постала је центар, на западу - предграђе Шарлотенбурга. Данас се формира нови центар Берлина - у области Потсдамер Платз.
Главни актери на берлинском тржишту некретнина су:
- немачке фирме које улажу у некретнине;
- немачки држављани који желе да задрже своју штедњу и добију неку врсту стабилног прихода;
- страни инвеститори; грађани Руске Федерације чине њих 5%.
Немачке банке радо дају кредите и немачким држављанима и странцима: стопе на хипотеке су међу најнижим у Европи - од 0,8 до 2% за немачке држављане и 3-5% - за стране држављане.
Административна подела Берлина
Берлин је по статусу једнак савезној држави, заузима површину од 893 квадратних метара. км. Административно-територијална структура града обухвата 12 округа (Безирк), који су, пак, подељени на 95 округа (Ортштајле).
Просечне цене некретнина у Берлину (2021)
| управни округ | Дистрицт | Куповина станови, евра / м² | Закуп станови, евра / м² |
|---|---|---|---|
| Митте | Митте | 6757 | 15,75 |
| Цхарлоттенбург Вилмерсдорф | Цхарлоттенбург | 4474 | 12,71 |
| Стеглитз-Зехлендорф | Вилмерсдорф Груневалд Дахлем Зехлендорф Стеглитз | 5207 6033 4565 5188 3596 | 12,41 13,90 12,65 10,56 10,68 |
| Панков | Прензлауер Берг Панков | 5006 4146 | 13,13 10,39 |
| Фриедрицхсхаин Креузберг | Фриедрицхсхаин Креузберг | 4215 4418 | 13,86 12,59 |
| Лицхтенберг | Лицхтенберг | 4015 | 10,29 |
| Темпелхоф-Сцхонеберг | Темпелхоф Сцхонеберг | 3990 4795 | 10,22 12,11 |
| Трептов-Копен | Копеницк | 3845 | 8,92-11,34 |
| Реиницкендорф | Тегел | 3344 | 10,33 |
| Марзахн-Хеллерсдорф | Марзахн | 3316 | 8,01 |
| Спандау | Спандау | 2744 | 8,60 |
| Неуколлн | Неуколлн | 3558 | 11,25 |
Митте - "Срце Берлина"
Округ Мите се налази у самом центру Берлина на обе обале Спрее. То је уједно и центар културног, пословног, политичког и туристичког живота града. Током Другог светског рата округ је скоро потпуно уништен, реконструкција је завршена 1990-их: Фридрихштрасе, Хак палате, Рајхска канцеларија, Александерплац.
Подручје обилује знаменитостима (Бранденбуршка капија, Галерије Лафајет, Музејско острво и друге), ресторанима, кабареима, концертним дворанама. Владине канцеларије се такође налазе овде.
Цене некретнина у овој области су највише у Берлину; овде су посебно скупе некретнине секундарног стамбеног фонда. Висина стопа варира у зависности од области и у просеку се креће од 4800 до 8500 евра по м2. Једнособан стан (38 м2) може да кошта од 200 до 300 хиљада евра.
Изнајмљивање стамбеног простора коштаће од 14-29 евра по квадрату месечно и више. Дакле, трошкови изнајмљивања новог једнособног стана без комуналија (18 кв.м) у центру може достићи 522 евра месечно, нова градска кућа (100 квадратних метара) - 1850 евра.
Фридрихсхајн-Кројцберг
Од средине 1960-их. округ Кројцберг (Фриедрицхсхаин-Креузберг) постао је престоница омладинских субкултурних покрета (хипија, скинхедса, панкера итд.). Од тада овде живи много младих људи и студената. 2001. године округу је припојен источни регион Фридрихсхајн.
Данас има највећу густину насељености у Берлину - три пута више од градског просека. Овде је концентрисана већина ноћних клубова, барова и једноставно ресторана, хостела.
70% свих нових зграда (више од 4.000 станова) у округу биће изграђено у Фридрихсхајну. Цена стана у новоградњи је од 3 до 6 хиљада евра по квадрату, на секундарном тржишту - од 2500 до 6500 евра. Дакле, 2-собан стан (55,5 кв.м.) изграђен 1920. кошта 292 хиљаде евра. Закуп је од 12 до 14 евра по м2 месечно.
Панков - место где живе берлински боеми
Панков (Панков) заузима друго место међу окрузима Берлина по површини и прво по броју становника - 400 хиљада становника, углавном имућних грађана Немачке, етничких Немаца. Округ се одликује великим бројем тргова, паркова, бара, добром еколошком ситуацијом. Раније су на овим просторима живели лидери ДДР-а. Већина објеката изграђена је у првој половини двадесетог века, укључујући више од 300 споменика културе.
Цене некретнина и закупа су високе, посебно у области Пренцлауер Берг: у новим зградама - од 3 до 6 хиљада евра по квадрату, у старим кућама - од 2500 до 4500. Подручје има потенцијал слободних парцела за градњу. Цена закупа варира од 10 до 13,30 евра по м2. У округу Панков једнособан стан (36 кв.м) коштаће 374 евра месечно, у Пренцлауер-Бергу исти стан 482 евра.
Шарлотенбург-Вилмерсдорф - елитни центар
Шарлотенбург-Вилмерсдорф - једна од најмодернијих области, заузима четврто место по броју становника. Многи бутици, ресторани, хотели, пословне зграде су концентрисане овде. У округу се налазе палата Шарлотенбург, Олимпијски стадион, Берлинска опера.
Најпрестижнија област је Груневалд. Елитне куће се налазе на обали језера Ванзе и Николасе, у шуми. Површина станова премашује градски просек.
Зграда је густа. Нове зграде се изводе само у премиум сегменту.
Цене некретнина су међу највишима у Берлину: за нове станове почињу од 5.000 евра по м2. Цена скромне двособне виле са базеном изграђене 2021. године (46 квм) у области Вилмерсдорф је 3544 евра по квадрату, у Груневалду – од 6040 евра на више.
Секундарни стамбени фонд - од 4500 до 8500 евра по м2. Цене закупа, без рачуна за комуналије, крећу се од 12,41 до 13,90 евра по м2.
Спандау
Шпандау је најмање насељена област Берлина са најнижим ценама некретнина. Округ је удаљен од саобраћајних комуникација. Од 2021. године постоји тенденција раста цена за 27%. Дакле, данас се нови станови продају по ценама од 3000 до 6000 евра по квадрату (са петогодишњом гаранцијом квалитета).
Стари станови - од 2500 до 4500 евра по м2.
Изнајмљивање једнособног стана (37 кв.м) изграђеног 1900. године коштаће 86,50 евра месечно, слично стану изграђеном 1954. године - 89 евра.
Подручје је познато по парковима и језерима, идеалним условима за рекреацију на отвореном. Сваке године хиљаде туриста и Берлинчана окупљају се овде на божићном тржишту.
Међу знаменитостима посебно место заузима дванаестострана Цитадела 13-16. и Стари град. Ту је и затвор за бивше нацисте Спандау.
Стеглитз-Зехлендорф
Округ Штеглиц-Зелендорф се налази на југозападу града и један је од најпрестижнијих. Обилује парковима, шумама, језерима. Овде се налазе виле, виле и 5-собне куће у Берлину.
Језеро Гроссе Вансее је познато по својим регатама јахтинга и плажи Страндбад, где сваки Берлинац може да се опусти.
У Далему се налазе Слободни универзитет у Берлину, ботаничка башта, 46-метарски торањ Биерпинсел. Грађевинских пројеката је мало - 9 (за 675 станова). Разлог је недостатак слободног земљишта за изградњу.
Нови станови се продају по цени од 4500 евра по квадрату, секундарни стамбени фонд - од 3 хиљаде до 8500 евра по квадрату.
Цене некретнина су веће у области Зелендорф. Дакле, елитна вила (470 квадратних метара) изграђена 2001. коштаће 2 милиона 495 хиљада евра, а вила изграђена 1922. (310 квадратних метара) - 1 милион 249 хиљада евра.
Закуп станова се овде креће од 10,50 до 13 евра по м2.
Темпелхоф-Сцхонеберг
Темпелхоф-Сцхонеберг је други најнасељенији округ који се налази на југу Берлина. Ово је типично европско подручје: недалеко од центра, тржиште некретнина може задовољити све укусе: старе зграде, луксузне куће, градске куће, небодери. Сходно томе, цене новог стамбеног фонда су 3000-6000 евра по м2. Секундарни стамбени фонд је јефтинији: од 2500 до 4500 евра по м2.
Цена закупа расте годишње: са 8,50 евра у 2021. на 12,20 евра по квадрату. метар у 2021
Културни живот је богат - концертни простори, тржни и забавни центри, зоолошки врт, има и много продавница, барова, ноћних клубова.
У округу је велики проценат студентске омладине. О нивоу безбедности и толеранције сведочи и чињеница да је ово „најхомосексуалнији“ кварт Берлина. Овде живи већина представника нетрадиционалне сексуалности, који су се доселили у Немачку из САД, Анлије, Италије и других земаља.
Најактивније развијено подручје је Шенеберг.
Неуколлн - турски Берлин
Нојколн је најмултикултуралнији берлински округ и има репутацију четврти у граду са највише криминала. Отприлике једна трећина становништва су имигранти из Турске, арапских земаља, Пољске, Румуније. Такође је дом многим младим људима и студентима.
Цене некретнина у економској класи овде су биле међу најнижим у Берлину. Од 2021. године ситуација се променила и стопа раста цена и закупнина за становање премашила је 17%, надмашујући остале округе Берлина.
Данас су цене за нове станове овде достигле ниво од 3000–4500 евра по квадратном метру, за старе станове - од 2000 до 4000 евра.
Цене кућа - од 1200 евра по м2. Изнајмљивање приватне петособне куће (130 квадратних метара) изграђене 2021. коштаће 1650 евра месечно.
У округу је у току изградња.
Нојкелн једва да је страдао од бомбардовања током Другог светског рата, захваљујући чему је опстао велики број грађевина с краја 18.-19. века.
Трептов-Копеницк
Округ (Трептов-Копеник) - највећи у Берлину. Густина насељености је најмања у граду. Већи део територије овог периферног округа заузимају шуме, паркови (од којих је најпознатији Трептовер), језера и реке.
Одређена удаљеност од центра такође има позитивне карактеристике: свеж ваздух, повољни услови животне средине. Ово је учинило округ омиљеним местом за одмор Берлинчана.
Међу знаменитостима можемо поменути скулптуре Молекул Човек (симбол уједињења Немачке), споменик совјетском војнику-ослободиоцу.
У области Копеницк налази се барокна палата, градска већница, велики број кафића, пабова, ресторана.
Цене некретнина за секундарни стамбени фонд се не разликују много од осталих округа - од 3.000 до 6.500 евра по м2. За комфорне нове станове (Копеницк) - од 4000 до 8500 евра.
Од периферних округа, управо овде су највеће новоградње у Берлину: 38 пројеката за 5700 станова. Цене закупа су и даље доступне - од 8,92 до 11,34 евра по м2.
Марзахн-Хеллерсдорф
Марцахн-Хеллерсдорф није баш популаран међу туристима, иако постоје парк палате Бисдорф и парк Марзан. Ово је типична стамбена област са типичним панелним кућама, које су изграђене у доба ДДР-а.
Округ се често назива руским говорним подручјем: поред бивших грађана ДДР-а који су учили руски у школи, овде живе и многи досељеници из ЗНД.
Модернизација стамбеног фонда у Марзану почела је 1990-их година.Секундарни стамбени фонд је овде јефтинији - од 2.000 до 3.000 евра по квадрату, новоградње су скупље - од 2.500 до 4.000 евра.
Закуп је најприступачнији у Берлину, иако је 2021. повећан за 10,6%: 8,50-8,60 евра по квадрату.
Куповина стамбене зграде (150 м2) изграђене 1982. коштаће 295 хиљада евра.
Лихтенберг - "Берлин у малом"
Источни берлински округ Лихтенберг (близу Александерплаца) је најбрже растућа област у граду. Скоро половина становништва округа је из земаља ЗНД.
Округ заузима водеће место по броју новоградњи - на 100 хиљада становника има 2.920 станова (у целом граду 890).
Округ је мали модел Берлина. Овде има свега по мало: пословне четврти, супермаркети, ресторани, кафићи, пабови, зоолошки врт Фридрихсфелде, стари замак, музеј ратне историје Берлин-Карлхорст.
Цене смештаја су сличне онима у Марзан-Хелерсдорфу. Месечни смештај у троспратној кући (154 кв.м.) изграђеној 2021. коштаће 1498 евра. Закуп стамбених некретнина у округу у просеку износи од 10 до 12 евра по квадрату месечно.
Реиниккендорф - пикник у луци
Периферни округ Рајникендорф се налази у северозападном делу Берлина. Већи део округа заузима индустријска зона, шуме и језера. Ова околност утиче на цене некретнина у округу, оне су мање високе у поређењу са другим окрузима Берлина: од 3000 евра по квадратном метру у новим зградама и 2500–4500 - у старом стамбеном фонду.
Темпо изградње је низак: нема довољно слободног земљишта за изградњу станова.
Од знаменитости треба поменути палату Тегел и културно-забавни центар Тегел Порт. Неколико стамбених комплекса налази се на обалама језера и на острву Хумболт. Цена стана овде је у просеку око 3400 хиљада евра по м2, закуп - до 10,35 евра по м2. Треба напоменути да ови показатељи имају тенденцију повећања.
Комерцијалне некретнине: ризици и карактеристике
Берлин (као и Немачка уопште) привлачи стране инвеститоре факторима као што су:
- стабилност и минимизација ризика – деценијама се немачка привреда развијала без криза, колапса цена некретнина;
- ред и поштовање закона - сви механизми који се односе на куповину, папирологију, накнадни лизинг су фино подешени до аутоматизма, нема дискриминације или ограничења за стране инвеститоре;
- стабилан раст цена некретнина (важно је искористити тренутак пре него што цене достигну свој врхунац);
- доступност - могуће је пронаћи објекат за улагање, са буџетом до 100 хиљада евра, ниским каматама на кредите. Просечан рачун за руске инвеститоре је 200-300 хиљада евра по стану.
Статистике показују да страни држављани најчешће улажу у:
- канцеларије - због повећања закупнине, профитабилност се смањила на 3-4% годишње;
- малопродајне некретнине - доносе до 3-4% прихода годишње, али постоји тренд пада профитабилности;
- складишни простори - до 5-6% годишње;
- становање за накнадно изнајмљивање. Пораст цена станова условио је и повећање цена закупнина, у вези са чим се профитабилност креће од 5 до 7% профита годишње.
Дакле, данас најисплативије за улагање у комерцијалне некретнине у Берлину представљају стамбене зграде: мислим на куповину целе куће у целини, станова на посебном спрату или засебног улаза.
Тренутни трендови на тржишту некретнина у Берлину указују на континуирани раст цена закупа: повећање миграционих процеса, недостатак стамбеног и слободног простора за изградњу и други фактори неће допринети њиховом паду.
Немачки стамбени фонд, укључујући и секундарни, одликује се високим стандардима и квалитетом. Дугорочни уговори о закупу (5 година или више) омогућавају предвиђање прихода од 5 до 7% годишње.
Друга врста улагања, исплативија, али и са већим ризиком, јесте куповина парцела за изградњу нових кућа; са порастом цене земљишта, профитабилност оваквих пројеката опала је са 18 на 12% годишње.
Средња опција је када инвеститор, након што је узео кредит, након завршетка изградње стамбеног простора (посебно малих станова од 20-30 квадратних метара) га не прода. У овом случају, кућа остаје инвеститору, који издаје станове. Кредит се рефинансира по нижој стопи, а закупнина покрива сва плаћања кредита.
Хајде да сумирамо
Куповина некретнина у Берлину од стране грађана ЗНД, узимајући у обзир тренутну ситуацију на тржишту, обећавајућа је капитална инвестиција. Економска изводљивост је ван сумње: цене у Берлину још увек нису достигле друге европске престонице, немачка привреда се стално развија, а на снази је политика фаворизовања страних инвеститора из владе и банака.
Стамбена зграда ће донети стабилан гарантовани приход од 5-7% годишње у одсуству ризика, продаја викендица - до 12% са минималним ризиком.
Поред економске компоненте, власништво над некретнинама у Берлину има и додатне предности: живот у Берлину је удобан и пријатан, а власнику некретнине је лакше добити визу за више улазака у Немачку или боравишну дозволу.
Цене некретнина у Берлину зависе од престижа области. Најатрактивнији су Мите, Шарлотенбург, Груневалд, Зелендорф. На ниво цена утиче близина центра и саобраћајних комуникација, време станоградње: више цене за зграде које су грађене пре 20-их година 20. века. и после 2021
